Necesaria reforma del Código Civil acerca de la inscripción registral de las hipotecas

Voces : HIPOTECA ~ INSCRIPCION REGISTRAL

Necesaria reforma del Código Civil acerca de la inscripción registral de las hipotecas

Autor: Scotti, Edgardo
Publicado en: LA LEY 1992-B, 1313

La reforma al Código Civil por la ley 17.711 (Adla, XXVIII-B, 1810) resultó claramente desacertada en materia registral inmobiliaria. Alberto Molinario fue, entre otros, quien expuso en términos sumamentes severos su disconformidad. En el primer capítulo de una obra colectiva editada en el año 1971 calificó a la reforma como ligera y superficial (Curso de Derecho Registral Inmobiliario, p. 36).

Fue evidente en 1968 y más aun en la actualidad que la mayoría de los componentes de la denominada "Comisión Borda" no poseían un cabal conocimiento de la temática registral o, cuanto menos, carecieron de la coherencia y equilibrio necesario (pese a su loable intención de regularizar la "feliz anomalía", al decir de Bielsa, que acompañó desde su aparición a los registros de la propiedad creados por leyes locales). Es memorable la fundada y erudita explicación de Dalmiro Alsina Atienza con motivo de su renuncia a la citada comisión, precisamente por disentir con la opinión mayoritaria de los restantes miembros ("Los derechos reales en la reforma del Código Civil", JA, 12/9/69).

A diferencia de lo ocurrido en otros campos, donde el tiempo demuestra el acierto de las modificaciones propiciadas, son notorios los equívocos incurridos con los textos de los arts. 2505, 3151 y 3197.

La contradictoria redacción del art. 2505, originada en una incomprensible recepción parcial de la recomendación aprobada en el III Congreso Nacional de Derecho Civil (1961), debió ser corregida con la sanción de la ley 17.801 (Adla, XXVIII-B, 1929). Consecuencia no querida pero beneficiosa para impulsar y armonizar la transformación técnica y el común basamento jurídico de los registros de la propiedad.

Durante más de dos décadas subsistió, sin embargo, la extensión del plazo de caducidad de la inscripción de las hipotecas contenida en la reforma de los arts. 3151 y 3197. Aun hoy desconocemos las razones que motivaron la elevación de diez a veinte años de dicho término. Si en 1968 no surgía como necesario mantener la inscripción del derecho real de hipoteca por más de diez años, salvo mediante su reinscripción, con el transcurso de los años esa inoportuna modificación evidenció el error cometido. El acelerado proceso inflacionario concluyó incluso por reducir a cantidades mínimas las hipotecas constituidas.

Necesario retorno

Receptando una propuesta del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal (en su anterior conducción), con la adhesión de los organismos provinciales análogos expresada en sus reuniones anuales, el Poder Ejecutivo Nacional acaba de remitir al Congreso un proyecto de reforma de los arts. 3151 y 3197, con retorno al plazo decenal de caducidad. Aludimos al mensaje 1567, fechado el 13/8/91 y publicado en el diario de asuntos entrados del Senado de la Nación N° 84, del lunes 19/8/91.

Basta con citar algunos párrafos de dicho mensaje para comprender la conveniencia del proyecto: "La doctrina clásica registral aconseja que los plazos legales de inscripción de gravámenes sean establecidos por un tiempo limitado y no extenso, a los efectos de agilizar las futuras transacciones inmobiliarias y también de despejar al Registro de inscripciones innecesarias y a veces de difícil interpretación dado la obligatoria remisión a las lecturas de muchos años de antigüedad con múltiples variantes en sus asientos. La normativa proyectada no significará un desmedro para la garantía de los acreedores, ya que la ley tiene establecido en favor de ellos el procedimiento de la reinscripción hipotecaria, trámite sumamente sencillo, previsto precisamente para contemplar aquellos supuestos en los cuales la prolongación del término de vigencia registral resultará necesario para garantizar suficientemente el crédito convenido. Tampoco se afectará el sistema de las hipotecas denominadas especiales y originadas en el derecho bancario hipotecario, ya que ellas tienen establecido por ley especial su propio plazo de inscripción".

En cuanto a las inscripciones vigentes el art. 2 de la ley proyectada dispone que "Los efectos del registro de las hipotecas ya inscriptas quedan sujetas al régimen anterior, pero si a la fecha de vigencia de la presente faltaren más de diez años para la caducidad de la inscripción, ésta se producirá cumplido dicho plazo de diez años". Se sigue similar criterio al adoptado por el Código Civil cuando se introdujeron reformas en materia de prescripción.

Pagarés hipotecarios

La iniciativa incorpora a la vez la modificación del art. 3202, simplificando la registración de los llamados pagarés hipotecarios con la supresión de su presentación tanto al momento de su inscripción original como al de su cancelación. La iniciativa faculta ahora al escribano autorizante para consignar en cada documento su vinculación con la escritura hipotecaria inscripta en sede registral y más tarde insertar las notas de cancelación en los pagarés o letras que se le exhiban o inutilizarlos para su circulación.

La propuesta importa una benéfica alternativa ya que a la vez que "elimina un trámite registral superfluo, desburocratizando el sistema, dota al procedimiento de una mayor seguridad al disminuir el riesgo de pérdida que siempre está latente en cada traslado de dicha documentación al Registro. También brinda mayor rapidez, ya que los documentos hipotecarios, que a veces son numerosos, no saldrán del ámbito del escribano autorizante, quien sólo deberá esperar la inscripción de la hipoteca para colocar luego en cada documento hipotecario la nota correspondiente".

Es obvio que el cambio a introducir simplifica los procedimientos asignando al notario funciones que hoy cumplen los registros. Correlativamente recaen en dicho profesional responsabilidades frente a las partes y terceros derivadas de su obrar en esos aspectos.