Preparación de la subasta en clubes de campo o barrios cerrados

Voces:  DOMINIO - RESTRICCIONES Y LÍMITES AL DOMINIO - CONDOMINIO - CLUBES DE CAMPO Y BARRIOS CERRADOS - PROPIEDAD HORIZONTAL - CONSORCIO DE PROPIETARIOS - REGLAMENTO DE COPROPIEDAD - SUBASTA - CONTRATO DE ADHESIÓN - SERVIDUMBRES - URBANISMO - USUFRUCTO

Título: Preparación de la subasta en clubes de campo o barrios cerrados

Autor: Pettis, Christian R. - Causse, Federico - Ver más Artículos del autor

Fecha: 11-sep-2009

Cita: MJ-DOC-4380-AR | MJD4380

Sumario:

I. Preliminar. II. Primer acercamiento: los clubes de campo o barrios cerrados. III. Un sistema claro. IV. Preparación de la subasta en los clubes de campo y barrios cerrados. V. Conclusiones preliminares.


Doctrina:

Por Christian R. Pettis (*) y Federico Causse (**)

I. PRELIMINAR

Ya son conocidos los intentos por dotar a estas nuevas formas de dominio de una estructura que permita la disponibilidad plena de sus titulares, el menor número posible de restricciones y límites a su ejercicio y la garantía de un mecanismo apto para garantizar una recaudación regular para satisfacer los gastos comunes.

En rigor y con parcial excepción del sistema prescrito por la Ley 13.512 , la ingeniería jurídica desarrollada por los operadores del derecho en pos de satisfacer esos postulados encuentra habitualmente escollos por la acción de impensados terceros foráneos: los acreedores. Estos no escatiman en afirmar ante los estrados de justicia que si no hay propiedad horizontal, el crédito del club de campo no tiene privilegios; que a él le basta subastar la parcela inscripta a nombre de su deudor sin que se deba acompañar estatuto alguno; que es extraño a la ejecución intentada lo concerniente a la "acción"; que no existe derecho de preferencia cuando la enajenación es forzada; etc., etc.

II. PRIMER ACERCAMIENTO: LOS CLUBES DE CAMPO O BARRIOS CERRADOS

Conviene anticipar desde un primer momento que la cuestión que analizamos en este artículo (1) no es sencilla dado que tampoco es sencillo determinar el objeto del derecho que se tiene en estos complejos.

En el ámbito de la Provincia de Buenos Aires los clubes de campo pueden organizarse bajo la forma de propiedad horizontal (cfr. Decretos 2489 del año 1963 y 8912 del año 1977), y también pueden hacerlo a través del régimen autorizado en el Decreto 9404 del año 1986 -reglamentario del Decreto 8912 antes mencionado- (2).

Esta norma, recordamos, organiza un régimen específico para asegurar la vinculación inescindible que desde un punto de vista funcional y jurídico estableció el art. 64 inc. d) del Decreto 8912 entre los sectores privativos y el área común de esparcimiento (3). Para lograrlo el art.8 dispuso que no podrán transmitirse las parcelas con destino residencial hasta tanto se registre el dominio de las áreas de esparcimiento y de circulación en favor de una entidad jurídica (art. 1 inc. e) que, según también se prevé, estará integrada por los propietarios de las parcelas (art. 1 inc. a). Además se impuso, como un modo de asegurar el uso y goce de los sectores comunes, que con la transmisión del dominio de cada parcela con destino residencial, deberá constituirse una servidumbre de uso sobre las áreas de esparcimiento, la que deberá constar como restricción en el plano de subdivisión.

Con esto que decimos queremos significar que existe una multiplicidad de posibilidades en cuanto al marco jurídico bajo el cual pueden estar conformadas estas urbanizaciones, lo que determina la imposibilidad de definir a priori el derecho que se tiene sobre ellas. Y he aquí dónde el operador del derecho debe posar su mirada, pues por encima del modelo adscripto para la convivencia en cada comunidad, existe latente un derecho patrimonial objeto de futura ejecución.

Así, en un primer acercamiento al tema es posible afirmar que las fórmulas utilizadas para satisfacer el derecho de cada integrante del club de campo pasan por ubicar el encuadre del club de campo o barrio cerrado bajo la órbita de los derechos reales, la de los derechos personales -en especial, mediante el empleo de figuras asociativas- e incluso a través de una combinación entre ambos.Algunos autores ven en esta alternativa la verdadera solución al club de campo, señalando que la adopción de formas contractuales complejas -que juntas constituyen un verdadero paquete de contratos- posibilita que en un juego armónico, se realicen todos los objetivos perseguidos por la figura del club de campo (4).

Por cierto que estas variadas alternativas no están exentas de críticas y observaciones (5), lo que ha llevado a la doctrina a reclamar desde hace tiempo el dictado de una ley nacional específica que brinde el marco jurídico adecuado para estos complejos, lo que indudablemente conducirá a evitar situaciones de incertidumbre y falta de seguridad como en muchos casos acontece. Es que ante la ausencia de una ley nacional, el autor de las variadas consecuencias jurídicas no es sino el operador del derecho, dentro del marco que la jurisprudencia convalida.

III. UN SISTEMA CLARO

En nuestra opinión, el derecho real de propiedad horizontal es el que más se aproxima a la realidad que presentan los clubes de campo.

Las previsiones contenidas en la Ley 13.512 respecto de los sectores privativos y comunes reflejan la situación que se presenta en estos complejos, en los que se advierte la existencia de parcelas destinadas a la construcción de las viviendas, por una parte, y de sectores de aprovechamiento comunitario, por la otra, entre los que se encuentran aquellos destinados a la práctica de actividades sociales, culturales y deportivas (v.gr., el club house, la pileta, las canchas de tennis, golf, fútbol, etc.) y las calles o vías de circulación internas que se asimilan a los pasillos internos de un edificio.

Más importante aún es la circunstancia de que entre unos y otros sectores existe una relación de inescindibilidad, lo que implica que el titular de una parcela destinada a vivienda no puede pretender, luego de que la transmitió a un tercero, conservar los derechos sobre los aludidos sectores comunes (v.gr., seguir utilizando la cancha de golf, concurrir a la pileta, etc.).

A estas coincidencias cabe agregar la existencia de un representante legal -el administrador-, de un órgano -la asamblea- a cuyo cargo está el expresar la voluntad soberana del consorcio de copropietarios, la existencia de cargas que pesan sobre los titulares de los derechos sobre las parcelas, entre las que resaltamos la de pagar las expensas -o gastos necesarios para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del complejo y para la conservación o reparación de partes o bienes comunes-, etc. (6).

Cuestiones de otro orden impiden que las ventajas de este régimen puedan propagarse a la totalidad de los aspectos que hacen a estos emprendimientos. En efecto, la asimilación con el régimen de la propiedad horizontal no es absoluta. Como con acierto se ha observado, la Ley 13.512 establece que el terreno pertenece en condominio a la totalidad de los consorcistas, por lo que la posibilidad de realizar en él construcciones se encuentra marcadamente limitada. Además, el inmueble, para ser susceptible de someterse al régimen de la propiedad horizontal, debe estar edificado -art. 1 (7)-, lo que no se condice con el hecho de que muchas veces se adquiere un lote baldío con miras a su posterior construcción (8).

Por cierto que todo esto que decimos respecto de los clubes de campo es también aplicable a los barrios cerrados. En efecto, aun cuando desde el punto de vista jurídico no existan mayores diferencias entre los clubes de campo y los barrios cerrados -regulados en el ámbito bonaerense por el Decreto 27 del año 1998-, es preciso destacar que estos últimos se componen esencialmente de espacios destinados al uso privado y también de espacios comunes, aunque en este caso están destinados solamente a lo indispensable para el funcionamiento del lugar -las calles y lugares de acceso a las parcelas- (9).

IV. PREPARACIÓN DE LA SUBASTA EN LOS CLUBES DE CAMPO Y BARRIOS CERRADOS

Cuando el deudor es titular de una unidad funcional en un club de campo o barrio cerrado sometido al régimen de la propiedad horizontal, la cuestión no entraña mayores dificultades.Lo que se subasta es la unidad funcional, comprensiva de los derechos que se tienen sobre el sector privativo como así también sobre el que recae sobre las cosas y sectores comunes. No hay aquí mayores diferencias con lo que acontece en la subasta de inmuebles no ubicados en clubes de campo o barrios cerrados.

La cuestión, en cambio, difiere si se trata de un complejo que está organizado bajo un régimen distinto al del indicado derecho real, como el del señalado -en el ámbito bonaerense- Decreto 9404, y en ello centraremos nuestras siguientes reflexiones.

Hemos efectuado en otra oportunidad un desarrollo de los contornos procesales que la cuestión entraña en el quehacer habitual de la realización de bienes (10), pero interesa aquí destacar -y este es el objeto del trabajo- que cuando se trata de clubes de campo o barrios cerrados no sometidos al régimen de la Ley 13.512 , el interesado debe observar algunos recaudos extras.

Fuera del ámbito de la subasta, cuando se concreta la transmisión de este derecho, el contrato que a tal efecto celebran las partes es uno innominado, caracterizado por estar conformado por los elementos propios de los contratos de compraventa y de cesión de una participación en una persona jurídica (11). Más aún, hemos visto de reglamentos que en forma expresa determinan que el escribano interviniente deberá dejar constancia en la escritura que la compra de la propiedad "incluye la incorporación del adquirente como asociado de la entidad y la consiguiente obligación de cancelar la cuota de ingreso" (cfr. art. 5 del Estatuto Social del Club de Campo Mapuche Country Club Asociación Civil -t.o. por asamblea general extraordinaria del 31 de julio de 2006, aprobado por la Resolución de la Inspección General de Justicia 1146 del 28 de noviembre de 2006-).

Pareciera, pues, que en estos casos la subasta no comprende a la aludida acción o cuota o, cuanto menos, no exonera al comprador de otras erogaciones como la relativa al pago de la cuota de ingreso.De lo contrario habría que meditar si la cuota debiera ser objeto de embargo y remate, extremo al que -en principio- nos negamos sobre la base de la condición de accesorio que ella tiene en el contexto de la inescindibilidad a la que arriba aludimos (12).

Pero más compleja aún es la cuestión relacionada con el derecho de admisión. Uno de los problemas más graves que pueden suscitarse luego de llevada a cabo la subasta de un inmueble ubicado en uno de estos complejos es el vinculado con el ejercicio de parte del club de campo o el barrio cerrado del derecho de admisión respecto de quien, en definitiva, ha resultado adquirente en el remate.

Y así, si bien es cierto, desde una óptica estrictamente procesal, que una vez aprobada la subasta, pagado el precio o la parte que correspondiere, si se hubieren otorgado facilidades, y luego de realizada la tradición del inmueble a favor del comprador, la venta judicial ha quedado perfeccionada -art. 586 del Código Procesal (13)-, de modo que el adquirente es ya titular de un derecho real, aun cuando el título de propiedad -conformado por las actuaciones donde se llevó a cabo la venta- no haya ingresado en el Registro de la Propiedad Inmueble. No es posible descartar -especialmente en determinados y muy exclusivos complejos- que la entidad promotora o titular de los llamados sectores comunes o destinados a la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales, o en su caso la comisión de admisión creada a tal efecto, efectúen algún reparo con relación a la admisión e ingreso tal sujeto, esto es, del adquirente.

En ese supuesto el interrogante que se impone es: ¿cuál es la situación del comprador?¿Acaso puede pensarse que quien compró y pagó el mayor precio de mercado de una parcela en un club de campo, lo hizo en la inteligencia de que estaba adquiriendo únicamente un lote con el derecho a utilizar las vías de acceso al complejo y las de circulación interna, pero sin la posibilidad de usar y gozar de las demás instalaciones de uso común?

La problemática que se suscita no es de fácil resolución, sobre todo si se tiene en cuenta la falta de un marco normativo a nivel nacional que regule el derecho que se tiene respecto de estos complejos.

Por cierto que no es del caso el cuestionar el derecho de admisión en sí, el que, como se ha observado, tiene dos caras que justifican su existencia: por un lado, la necesidad de control de la organización respecto de quien pretende ingresar como propietario o inquilino; y por el otro, la necesidad de quien busca adquirir una propiedad dentro de un conjunto inmobiliario, a cuyo efecto habrá de apreciar no solamente las cuestiones paisajísticas, edilicias, etc. sino también las características del grupo humano con el que convivirá y con el que seguramente tendrá que comulgar intereses, valores, costumbres y hábitos (14). Lo que en su caso sí podrá ser objeto de observación es el modo como se llevó a cabo el ejercicio de tal derecho.

Nos explicamos: no es igual -ni puede tratarse del mismo modo- el supuesto de que el club de campo o barrio cerrado se presentó en el expediente e informó sobre los recaudos que el eventual comprador debía cumplir y sobre el control de admisión a que debía someterse, o lo que es lo mismo, acompañó el estatuto o reglamento que imponían tal control, que aquel otro caso en que se presentó y nada dijo al respecto, o directamente ni se presentó en la ejecución.

En el primer caso, es claro que quien está en falta es el comprador:él es quien incumplió con el deber de estudiar las actuaciones y así conocer cuáles eran las condiciones del inmueble, cuáles las obligaciones que asumía (las condiciones de venta) y cuáles las que le imponía el marco jurídico interno del club de campo o barrio cerrado. Se trata de una imposición que pesa sobre los terceros interesados, no siendo de buena fe quien incumplió tal deber (15), lo que justifica que deba asumir el costo consecuente.

En el segundo supuesto, en cambio, nada puede imputarse al comprador. No es él quien ha faltado al deber impuesto, por lo que no resulta justo que deba asumir las consecuencias de una situación que él no contribuyó a conformar. En tal caso, cabe reconocer a éste último la opción de rescindir el acto del remate o bien adquirir la parcela en los términos indicados, esto es sin derecho a utilizar los sectores de esparcimiento del club de campo o barrio cerrado, y ello sin perjuicio, claro está, de intentar la revisión judicial de la decisión que le hizo valer el derecho de admisión, la que en su caso deberá efectuarse por la vía y forma que corresponda.

V. CONCLUSIONES PRELIMINARES

La carga informativa que importa la invitación a ofertar a través de los edictos, debería poner especial atención en indagar sobre todas estas circunstancias.Esto, a su vez, debería alertar al Juez, quien no debería desatender aquellos aspectos que hacen a la regularidad de la ejecución en trámite por ante el tribunal a su cargo, pudiendo, en caso en que los demás sujetos involucrados hayan guardado silencio, proceder oficiosamente e instruir al martillero a que efectúe las indagaciones del caso a fin de aventar ulteriores planteos.

Los estatutos o reglamentos de los clubes de campo o barrios cerrados son de fundamental importancia en este análisis habida cuenta la existencia de un sinnúmero de cargas y/o limitaciones a los derechos que en concreto se pueden tener sobre las parcelas destinadas a vivienda (v.gr., el destino que se les debe dar, el tipo de construcciones que se pueden realizar, el material a utilizar en ellas, el tiempo en que debe hacerse la construcción, la obligación de mantener cortado el césped, etc.) y en general dentro del complejo (v.gr., la prohibición de circular en motocicleta en determinados horarios, etc.), todo lo cual, reiteramos, impone su temporánea agregación a las actuaciones judiciales a los efectos de que los interesados en intervenir en la subasta se encuentren en condiciones de interiorizarse sobre su contenido (16).

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(1) El presente informe corresponde a la investigación de los autores intitulada "Subasta de parcelas en clubes de campo y barrios cerrados".

(2) Cabe aclarar que no son estas las únicas alternativas que se presentan. En rigor, nada impide que el organizador de este tipo de emprendimientos opte por un régimen jurídico distinto, es decir, por cualquier otra figura prevista en el derecho de fondo, siempre que se cumplan con los recaudos administrativos del caso (cfr. STRATTA, Alicia J., Las urbanizaciones especiales. Su organización y régimen dominial. Acotaciones al decreto 9404/86 de la provincia de Buenos Aires, El Derecho, t. 122, p. 912; TRANCHINI DE DI MARCO, Marcela H., Clubes de campo, en CAUSSE, Jorge R., Urbanizaciones privadas: barrios cerrados y clubes de campo, Ad-hoc, Buenos Aires, 2005, 2ª edición actualizada y ampliada, p.45). De ahí, la importancia -sobre la que insistiremos más adelante- de obtener en la etapa preparatoria de la subasta los estatutos del respectivo club de campo o barrio cerrado, pues tales ordenamientos permitirán conocer qué es lo que se está sacando a la venta.

(3) Es de destacar que con el Decreto 9404 quedaron también comprendidos en la relación de inescindibilidad los espacios circulatorios.

(4) AHUMADA, Daniel - VENTURA, Gabriel, "Compraventa en condominios cerrados", Revista de Derecho Privado y Comunitario, Rubinzal-Culzoni, t. 2004-1, p. 123 y ss., en particular p. 133, Nº 7.2. En similar sentido: AREÁN, Beatriz, Derechos reales, Hammurabi, 2003, Buenos Aires, 6ª edición renovada y ampliada, t. II, p. 669, Nº 64, apdo. b, punto 1).

(5) En lo que respecta al sistema previsto por el Decreto 9404, recordamos que ALTERINI lo calificó de jurídicamente "monstruoso", agregando dicho autor que no es posible que en el caso exista una servidumbre de uso, la que si bien da derecho a una utilidad, en modo alguno podría ser una utilidad tan plena de variados atributos como es el uso de los espacios comunes, lo que es contradictorio -según el indicado autor- con la noción misma de servidumbre del Código Civil, sobre todo con el art. 3000 (ALTERINI, Jorge H., "Nuevas formas de propiedad", Revista del Notariado, Nº 811, octubre, noviembre y diciembre de 1987, p. 1637 y ss., en especial p. 1641). Otros autores han entendido que la mentada servidumbre de uso consiste más bien en un derecho real de contenido similar al usufructo o al uso, es decir, algo distinto a una servidumbre, que justamente por absorber todo el dominio útil, está limitado en el tiempo en nuestro Código Civil.Por ello, agregan, el constituir una servidumbre cuyo contenido sea el de un usufructo o un uso importa la constitución de un derecho real prohibido, pues implica darle perpetuidad al usufructo o uso, que en el Código tiene límite en el tiempo y es intransmisible (HIGHTON, Elena, ALVAREZ JULIÁ, Luis y LAMBOIS, Susana, Nuevas formas de dominio, Buenos Aires, 1987, p. 60).

(6) Para un mayor y más completo análisis, v. TRANCHINI DE DI MARCO, Marcela H., ob. cit., p. 19 y ss., donde efectúa un excelente estudio de la cuestión.

(7) Art. 1 de la Ley 13.512: "Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona".

(8) MARIANI DE VIDAL, Marina - ABELLA, Adriana N., Clubes de campo y barrios cerrados. Cerramiento y vías de circulación internas, La Ley, t. 2005-E, p. 1082; íd., Tratamiento de algunas cuestiones en las urbanizaciones privadas. Clubes de campo y barrios cerrados, Jurisprudencia Argentina, t. 2007-I, p. 1073.

(9) Sobre el tema, v. CAUSSE, Jorge R., ob. cit., p. 77 y ss.

(10) CAUSSE, Federico - PETTIS, Christian R., Subasta judicial de inmuebles, La Ley, Buenos Aires, 2005.

(11) AHUMADA, Daniel - VENTURA, Gabriel, op. cit., p. 136, Nº 9.

(12) Recordamos que, al menos en el sistema creado por el Decreto 9404, la inescindibilidad entre los sectores de parcelas y los destinados a la práctica de deportes, eventos sociales, etc., se logra a través de la constitución de servidumbres prediales.

(13) Art. 586 CPCCN:"La venta judicial solo quedará perfeccionada una vez aprobado el remate, pagado el precio o la parte que correspondiere, si se hubieren otorgado facilidades, y luego de realizada la tradición del inmueble a favor del comprador".

(14) MARIANI DE VIDAL, Marina - ABELLA, Adriana N., Clubes de campo y barrios cerrados. El problema de la admisión, La Ley, t. 2007-F, p. 1363.

(15) Recordamos que la buena fe exige diligencia, que en el caso estuvo ausente.

(16) V. al respecto: MARIANI DE VIDAL, Marina - ABELLA, Adriana N., "Las reglas de desenvolvimiento y convivencia en las distintas áreas y actividades de las urbanizaciones privadas", La Ley, Suplemento Especial de Emprendimientos Inmobiliarios, julio 2006, p. 64, especialmente el apdo. II.

(*) Abogado, Facultad de Derecho de la UCA. Funcionario del Poder Judicial de la Nación, se desempeña actualmente como Secretario interino del Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N° 71. Auxiliar docente del Departamento de Derecho Privado de la Facultad de Derecho de la UBA, desempeñándose en la cátedra de la Dra. Beatriz Areán en la materia Elementos de Derechos Reales.

(**) Secretario de la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.