Voces: TIEMPO COMPARTIDO - DERECHOS REALES - CONSUMIDOR - USUARIO - INMUEBLES - TURISMO - CLAUSULAS CONTRACTUALES
Título: Primeras reflexiones sobre la reciente Ley de Tiempo Compartido
Autor: Fabián M. Loiza
FECHA: 9/4/2008
Cita: MJD3409
Sumario
I.- Introducción. II.- Esquema general de la ley 26.356. III.- Análisis exegético. III.1.- Ámbito objetivo de la ley. III.2.- Conceptos básicos. III.3.- La faz pública (Autoridad de aplicación, instancia arbitral, infracciones a la ley, sanciones). IV.4.- La faz privada. A.- La escritura de afectación. B.- Contrato de Tiempo Compartido. C.- Deberes del usuario y del emprendedor. D.- Responsabilidades solidarias. E.- Administración del STTC. F.- Gastos a cargo de los usuarios. G.- Comercialización y publicidad de los STTC. IV.- La transición. V.- Primeras conclusiones.
Doctrina
Por Fabián M. Loiza(*)
I.- Introducción.
Desde su aparición en la realidad de los negocios de nuestro país la figura del llamado tiempo compartido ha concitado el interés de los autores, primero, y luego su preocupación.
Es que como toda figura novedosa su evolución fue generando la necesaria aprehensión –en mayo o en menor medida– por el legislador, en vistas a procurar la, muchas veces perorada pero en algunos casos no deseada sinceramente, seguridad jurídica.
En nuestra república la figura tiene arraigados antecedentes en cuanto a emprendimientos comerciales, pero su normativización se ha visto curiosamente postergada. Quizás han obrado negativamente para ello los frustrados proyectos de reforma conjunta del derecho privado, los que en muchos casos consignaban entre los noveles institutos el que aquí no convoca.
Hoy, en el marco de un necesario refuerzo de la protección del débil jurídico –y particularmente del consumidor de bienes y servicios– la legislatura nacional nos sorprende agradablemente con la regulación del denominado “Sistema Turístico de Tiempo Compartido” llenando un vacío de, al menos, dos décadas.
Recibimos con satisfacción esta regulación cuya mera existencia importa un paso adelante en la búsqueda de una sociedad más madura, productora y cumplidora de reglas claras.
Indudablemente ya llegarán críticas a su texto –algunas esbozaremos aquí– pero, reitero, es ya un avance destacable que nuestro legislador haya decidido dedicarle al tiempo compartido una norma específica, pues con ella se despejarán numerosas dudas y se aventarán conflictos hoy sujetos a una gran incertidumbre.
Ensayamos aquí algunas reflexiones sobre el texto legal cuya vigencia es muy reciente, sin duda la norma requerirá mayor y más detenido estudio, el presente trabajo pretende ser tan sólo una introducción a una más fecunda labor doctrinaria.
II. – Esquema general de la ley.
La ley de tiempo compartido o, como prefiere el legislador más ampliamente, del Sistema Turístico de Tiempo Compartido (STTC) viene conformada por cuarenta y cuatro artículos dispuestos en diez capítulos.
El primero está dedicado a las llamadas “Disposiciones Generales” (artículos 1 a 3), resultando los subsiguientes relativos a la “Autoridad de Aplicación” (art. 4 al 7) a la “Constitución del STTC” (arts. 8 al 13), al “Contrato de Tiempo Compartido” (arts. 14 al 21), a la “Administración de los STTC” (arts. 22 al 25), a la “Comercialización y publicidad” (26 y 31), a la “Instancia arbitral” (arts. 32 a 33); a las “Sanciones” (arts. 34 a 38) a la “Extinción del STTC” (art. 39) y finalmente a las “Disposiciones Complementarias” (arts. 40 al 44).
Examinaremos pues el nuevo texto siguiendo el orden propuesto por el legislador.
III. Análisis exegético.
III.1.- Ámbito objetivo de la ley.
La nueva norma comienza definiendo su ámbito de aplicaciónVer Documento, y traza aquí una primera y distintiva línea conceptual: no interesa qué derechos se constituyan o transmitan –si personales o reales, conforme la antigua discusión en la materia– ni tampoco bajo qué régimen legal se ubican los bienes. Es que si se cumplen determinados recaudos (básicamente cumplir con la conceptualización del art. 2 y con requisitos registrales y de admisión administrativa) estaremos ante un STTC y serán entonces aplicables las reglas de la presente ley y las que de ella se desprendan.
Se advierte entonces, desde este primer artículo, un aspecto elogiable de la nueva ley: una importante libertad en cuanto a las formas jurídicas que pueden adoptarse dentro del STTC.
Es decir que quienes ya están explotando o gozando de un tiempo compartido no verán afectados sus derechos –incluso desde el aspecto del “usuario”, según la terminología de la ley– es probable que no adviertan modificación alguna. Volveremos sobre el tema al tratar el art. 42.
Asimismo quienes estén iniciando un proyecto destinado a tiempo compartido podrán igualmente adoptar las formas jurídicas que entiendan mejor se amolden a su propio emprendimiento.
Vemos que con ello se supera un gran escollo cual es el de determinar de antemano y rígidamente para todos los casos –existentes y futuros– qué tipos de derechos vinculan a los usuarios con los empresarios.
III.2. Conceptos básicos.
Los arts. 2 y 3Ver Documento establecen –como es de práctica en las legislaciones contemporáneas– una serie de definiciones que serán de utilidad en el curso de la ley, y, claro está, en su aplicación diaria.
El primer concepto define al sistema mismo, explicitando que lo integrará al menos un inmueble, estando el mismo afectado al “uso periódico y por turnos para el alojamiento u hospedaje y para brindar otras prestaciones compatibles con su destino”. Respecto de la afectación algo diremos más adelante.
En cuanto a la definición en sí resulta suficientemente amplia como para no dar lugar a equívocos con figuras aledañas. No obstante como el ingreso al sistema requiere –como señaláramos– el cumplimiento de ciertas pautas registrales y administrativas, igualmente quedará claro según vemos, quiénes caen dentro del plexo normativo y quiénes no.
Se advierte en el concepto en comentario el acento puesto en la idea de un sistema que reúne el derecho a usar periódicamente un inmueble unido al goce de otras prestaciones que se estiman relacionadas con la idea de hospedaje con finalidad recreativa o turística.
El art. 3 a su turno define a los protagonistas del sistema, algunos de los cuales bien pueden no existir en una específica relación jurídica, pero que necesariamente el legislador debe preverlos.
El primero de aquellos resulta ser el “usuario” que es quien adquiere “el derecho de uso periódico” dentro de un determinado STTC. Se vuelve a destacar que el legislador no determina qué tipo de derecho se trata quedando ello en manos de quienes organicen el STTC, pudiendo tratarse lógicamente de un derecho real o uno personal.
Ese carácter, vale adelantarlo aquí, debe ser informado al usuario según establece claramente el art. 28 b). Es decir que antes de ingresar al STTC el usuario deberá conocer si su derecho será personal o real.
Frente al usuario se ubican una gran serie de empresarios que interactúan en el STTC. Tenemos así al “propietario” (dueño del inmueble afectado al STTC); al “emprendedor” (quien puede ser propietario o no, y que es quien constituye al STTC, comercializa los períodos y brinda los servicios a los usuarios); al “vendedor” (quien ofrece períodos de uso por cuenta del emprendedor); al “revendedor” (que por sí o por cuenta y orden del usuario intermedia en la comercialización de períodos); a la “Red de intercambio” (que intermediará en la oferta y demanda de períodos, y prestará servicios adicionales a los usuarios); al “Prestador (que no comercializa períodos sino STTC y que eventualmente responderá frente a los usuarios)(1) y finalmente el “Administrador” (quien gestiona y coordina el mantenimiento y uso de los bienes del STTC).
Es indudable que la realidad negocial podrá reunir en una misma persona o empresa varias de las funciones aquí descriptas, y la propia ley prevé algunas como por ejemplo que el titular dominial sea también “emprendedor”, “vendedor” y “administrador” (ver arts. 3 y 22Ver Documento) lo que, obviamente, no hará mella en las responsabilidades que le correspondan por cada una de las funciones que encarne.
El siguiente concepto es el de “unidad de medida”, dividido en dos supuestos “temporal” que “es la extensión del período de uso contado en días, semanas o meses”, y “por puntos” donde se establecen valores relativos en base a otros establecimientos de STTC.
La primera de ambas unidades de medida se reparte a su vez en “unidad de medida temporal determinada” (donde el período es fijo, v.gr. 1º de diciembre a 15 de diciembre) o “unidad de medida temporal determinable” (donde el período es “flotante”; por ejemplo una semana de verano, o una semana entre el 1º de diciembre y el 15 de marzo; en ambos casos sujeto a disponibilidad y a elección del usuario).
Las últimas definiciones corresponden a bienes: el “Establecimiento Vacacional” correspondería al inmueble afectado al STTC, mientras que la “Unidad Vacacional” sería el lugar destinado a goce privado del usuario durante el período contratado y deberá contener al menos un dormitorio y un baño pudiendo agregarse otros ambientes siempre que todos ellos sean de ocupación exclusiva por el usuario.
Finalmente se define al “Club Vacacional” el que abarcaría distintos establecimientos, en distintas temporadas, gozando de distintas unidades, y demás variantes posibles. Es decir se trata de un STTC con sedes diversas, a las que el usuario puede eventualmente acceder en distintas épocas del año, en la medida del derecho que adquiera contractualmente.
III.3. La faz pública (Autoridad de aplicación, instancia arbitral, infracciones a la ley, sanciones).
A.- Toda clasificación de conceptos o de institutos peca de arbitrariedad. La que aquí esboza para delimitar dos áreas de la ley de Tiempo Compartido padece gravemente ese defecto y seguramente algún instituto no soportará las limitaciones que la división entre lo público y lo privado vengo propiciando. Baste pensar si el llamado “Derecho del consumidor” –de gran influencia en este cuerpo normativo– puede ser válidamente encorsetado en sólo una de esas áreas.
No obstante con la licencia de tratarse el presente de un primer acercamiento a la ley me parece factible separar las cuestiones que hacen a la relación con los entes estatales por un lado, de las referidas a materias más propias del derecho privado.
En esa senda y continuando con un cierto orden normativo vemos que el capítulo II está dedicado a la Autoridad de Aplicación, resultando ser la misma la Secretaría de Turismo de la Nación o el organismo que la reemplace en el futuro.
Las facultades otorgadas son amplias, y resta aún la reglamentación de la presente ley; reglamentación que, si sigue la línea de casos similares, puede llegar a ampliar aquellas potestades. Veamos que dispone hoy la ley.
Una primer función será la de creadora de normas, básicamente dirigidas a la “protección de los derechos del usuario (...) y a la prevención y solución de conflictos entre las partes intervinientes” (art. 4Ver Documento segundo párrafo), autorizándosela a que suscriba convenios “de cooperación, delegación y fiscalización” con entidades públicas o privadas –agrega este comentarista–, pues la ley no limita la posibilidad. Ver Documento
Una segunda función es la de inspeccionar y verificar el cumplimiento de la presente ley, para ello se la dota de poderosas atribuciones(2), las que utilizadas con equilibrio pueden resultar en beneficio de los consumidores.
Sin embargo debe ponerse una nota de atención en ellas pues se advierte un gran poder de intervención hacia el interior de las empresas dedicadas a los STTC, a las que la ley genéricamente denomina “responsables” y que a estar a las restantes normas implicadas debe entenderse que comprende por lo menos al “emprendedor”, al “administrador”, al “vendedor”, a la “red de intercambio” y al “prestador” (conf. arts. 3; 21Ver Documento y 22) resultando muy discutible, lamentablemente, si puede ejercer tales poderes respecto del “revendedor” y del “propietario”.
Otra serie de funciones se refieren al ámbito del registro y habilitación de los actores del STTC. Así “Los titulares de los complejos o establecimientos vacacionales, los emprendedores, los administradores, los vendedores y revendedores, así como las redes de intercambio previo al inicio de sus respectivas actividades, deberán inscribirse” en el registro que crea la ley.
En realidad el orden previsto por la ley será el de una previa habilitación para luego registrar al operador. Esa habilitación correrá igualmente por parte de la autoridad de aplicación previa acreditación, en principio, de los recaudos obrantes en el art. 6. Ver Documento
La Secretaria podrá denegar la habilitación a quienes no puedan ejercer el comercio, a los fallidos dentro del período de inhabilitación, a los condenados por determinados delitos hasta 10 años posteriores a su condena (aspecto éste último de dudosa constitucionalidad, a estar a la más moderna dogmática penal) y los funcionarios relacionados con el objeto de la sociedad hasta dos años posteriores al cese en sus funciones(3).
B.- La ley prevé en sus arts. 32 y 33Ver Documento que los conflictos entre usuarios y los prestadores de STTC podrán ventilarse ante la Secretaria de Coordinación Técnica del Ministerio de Economía y Producción dentro del sistema Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo (SNAC).
La adhesión al sistema por los prestadores es voluntaria y debe efectuarse al momento de inscribirse en el Registro, constando en el contrato suscripto entre prestador y usuario.
El usuario puede optar por someterse al Tribunal Arbitral sólo después del nacimiento del conflicto.
C.- La Autoridad de Aplicación de oficio o por denuncia de quien acredite interés personal o general, puede iniciar investigaciones relativas a presuntas infracciones al complejo normativo del STTC (art. 34) Ver Documento. Cuenta para ello con las amplísimas facultades ya referidas supra (art. 5).
Si el prestador no hubiese optado por la vía arbitral se instrumentará un sumario, con citación del denunciado o investigado; la resolución que se tome –sancionar o no– podrá ser recurrida ante las autoridades judiciales.
Las sanciones pueden ser multa, inhabilitación temporaria o revocación de la habilitación. Al respecto cabe preguntarse de qué forma se cumplirá –en estos dos últimos casos– con la pretensión de la ley de “garantizar a los usuarios del sistema, el efectivo cumplimiento de las obligaciones contraídas y de los servicios ya contratados”. La intención de la ley es loable, aunque su instrumentación no parece de fácil realización práctica, máxime si multiplicamos por cientos o miles de usuarios.
Extrañamente la “revocación de la habilitación” (art. 38) Ver Documento no implica extinción del STTC (art. 39) Ver Documento, como pudiera pensarse en un primer momento. Puede pensarse que la revocación debiera conducir al segundo supuesto de extinción (rescisión de todos los contratos) pero ello no es necesariamente así y puede aparecer como un punto conflictivo.
Finalmente las acciones por infracción al complejo normativo del STTC prescriben a los dos años desde la comisión de la infracción, según prevé el art. 37. Ver Documento
IV.4. La faz privada.
Dentro de este apartado encontramos materias de tratamiento propias del derecho privado (escritura, contrato, oferta contractual, antecontrato) y algunas que bien pueden entenderse atravesadas por el interés público (v.gr. publicidad, lealtad comercial). Seguiremos, básicamente, el orden normativo con alguna que otra salvedad.
A.- La escritura de afectación.
El capítulo III de la ley que venimos comentando está dedicado a la constitución del STTC y se inicia con la “escritura de afectación” del inmueble o de los inmuebles, pues el STTC para su constitución requiere de la afectación previa de uno o más inmuebles a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos (art. 8). Ver Documento
En este punto nos surgen algunas dudas, pues de la lectura del art. 2 y del 8 que comentamos aquí, pareciera surgir que o bien todo un inmueble o bien varios inmuebles pueden ser afectados al STTC.
Sin embargo el art. 3 apartado 2 al definir “establecimiento vacacional” indica claramente que un inmueble puede estar parcialmente afectado a un STTC. En igual sentido el art. 10Ver Documento (sobre el que volveremos inmediatamente) en su inciso 3 in fine reafirma esa idea de afectación parcial al STTC, aun cuando no se refiera a inmueble sino a establecimiento.
Frente a esa incertidumbre que genera la propia norma nos pronunciamos por la posibilidad legal de afectación parcial de un inmueble al STTC. Y lo decimos así pues vemos que su implementación puede generar inconvenientes prácticos. Así, ¿cómo identificamos qué parte del inmueble sufre afectación parcial al STTC? ¿cómo se reflejará registralmente esa afectación parcial para conocimiento de terceros interesados? No creemos que pueda hacerse mediante una designación en porcentajes (afectación del 20% del inmueble tal), sino que debe tratarse de una designación específica, una parte determinada del inmueble, lo que puede facilitarse únicamente en casos de inmueble sometidos a propiedad horizontal donde allí sí podría haber afectación parcial al STTC (a saber los pisos 1º a 5º, que incluyen las unidades funcionales tales y cuales) y las restantes, v. gr., a un hotel.
Como puede apreciarse tal afectación parcial –fuera del mencionado caso de edificio sometido a PH– conllevará numerosos inconvenientes prácticos, resultando más conveniente una previa división del inmueble –si este lo permite claro está– para luego proceder a la afectación total de esa antigua porción.
Otra cuestión que genera incertidumbre esta referida a la existencia o no de un plazo determinado de afectación. A estar a la redacción de los artículos integrantes del capítulo III no es necesario fijar un plazo de afectación.
Sin embargo en otras normas de la ley pareciera que el legislador busca que se establezca un plazo determinado. Así es que al referirse al contenido del contrato (art. 15) indica que debe incluirse la “Naturaleza o tipo de derecho a transmitirse o constituirse a favor del usuario y en caso de corresponder, su duración, que no podrá exceder el plazo de vigencia de la afectación de los bienes al STTC”.
Algo dijimos sobre la naturaleza del derecho y algo más diremos; pero lo que aquí nos interesa destacar es que necesariamente –y siempre según la naturaleza del derecho del usuario– deberá fijarse un plazo de afectación pues de lo contrario no podrá cumplirse con un recaudo ineludible del STTC.
La cuestión del plazo de afectación vuelve a aparecer cuando la ley menta los modos de extinción STTC pues uno de ellos se conforma “Por vencimiento del plazo de afectación al STTC previsto en la escritura de constitución”. La cuestión aquí parece no dar lugar a equívocos y sin embargo no aparece como uno de los recaudos de la escritura de afectación.
Los que sí aparecen son los datos identificatorios del inmueble (inc. 1 del apartado a), los detalles de las UV (unidades vacacionales) y de los lugares de uso común (incisos 2 y 3); acreditación de haber cumplido con los recaudos administrativos ya referidos (inc. 4); la forma en que se incorporarán nuevas UV u otros espacios y servicios, así como la fórmula para determinar los nuevos gastos que tales ampliaciones impliquen (inc. 5); conformidad del acreedor hipotecario a la afectación (inc. 6); reglas para los casos de destrucción parcial o total y vetustez (inc. 7).
También son de imprescindible constancia en la escritura de afectación algunas cuestiones relativas a los usuarios y otras a la futura administración.
Respecto de las primeras debe especificarse qué tipo de derecho corresponderá al usuario y eventualmente el plazo de duración; también las características de los períodos de uso, el procedimiento para solicitar disponibilidades y para transmitir derechos. Asimismo en los casos que se condicione el efectivo goce del derecho a la enajenación de un número determinado de períodos la misma no podrá superar el 50% del total. Finalmente debe incluirse en la escritura de afectación el reglamento de uso y administración de los inmuebles afectados.
En cuanto a las especificaciones que necesariamente deben constar en la escritura relativas a la administración la ley prescribe a la forma de designación y remoción del Administrador, sus facultades, deberes y su remuneración. Igualmente deben constar los rubros que integran los gastos o al menos las reglas para determinarlos.
En el inciso siguiente –creemos que ampliando la cuestión relativa a gastos– prescribe que deben indicarse los factores objetivos por los cuales se determinará la proporción de gastos a cargo de cada usuario, distinguiéndose los casos de inmuebles en construcción y de servicio de administración y mantenimiento por el “sistema de ajuste alzado relativo”(4). En este último caso deberá establecerse plazo de mantenimiento de los montos, rubros no cubiertos y sistema a utilizar una vez vencido dicho término.
Lógicamente debe especificarse tiempo y forma de pago de los gastos, y las normas que regirán la mora, así como lo relativo a la constitución de un fondo de reserva, y la individualización de aquellos servicios que requerirán pagos adicionales.
Por último debe constar en la escritura de afectación el procedimiento a seguir para su modificación y la constancia de encontrarse los bienes del STTC debidamente asegurados.
Previo a iniciarse la comercialización de las unidades o siquiera su publicidad, la escritura de afectación deberá inscribirse en los Registros de Propiedad Inmueble y los creados por la ley de STTC.
Una vez constituido el STTC –por efecto de las respectivas inscripciones registrales– al emprendedor le está vedado apartarse de tal destino para el inmueble, con la excepción de poder destinar las unidades no enajenadas a otro sistema de alojamiento turístico (Art. 12). Ver Documento
Otro efecto de la constitución del STTC es la llamada oponibilidad de los derechos adquiridos por los usuarios frente a aquel acreedor hipotecario que consintiera la constitución del sistema o que la conociera al gravar el inmueble. Idéntico efecto se produce respecto de los sucesivos titulares de dominio así como respecto de “otros derechos de cualquier naturaleza sobre los bienes”.
Ese paraguas protector que propone la norma se extiende en el inciso siguiente (“c” del art. 12) cuando estatuye que los derechos adquiridos por los usuarios resultan intangibles para el propietario o el emprendedor, no pudiendo “ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra”. La impronta pro consumidor toma aquí relevancia procurándose con la norma en comentario la mayor protección frente a los restantes intereses que puedan disputar derechos respecto de los bienes sujetos al STTC.
De resultas de ello los terceros interesados –y más allá de la naturaleza del derecho que efectivamente reciba el usuario, será real o personal– deberán respetar las potestades que al momento del conflicto ya reposaban en el patrimonio del usuario, “padeciendo” la afectación no sólo del inmueble sino también de los bienes relacionados a él y que conforman los servicios integrantes de aquellos derechos protegidos. Una interpretación que sólo cuente dentro de la protección al inmueble vaciaría de contenido los derechos que se dicen proteger.
A renglón seguido (art. 13) Ver Documento se establecen los recaudos relativos a la modificación de la escritura de afectación, tal como ya se había pronunciado el art. 10:c, ap. 8. La modificación deberá igualmente confeccionarse por escritura pública, aclarándose que a la par del propietario y el emprendedor, de conformidad con el derecho que el usuario goce, podrá éste también proceder a la modificación del título constitutivo, claro está, en la medida de su derecho.
B. Contrato de Tiempo Compartido.
El capítulo IV está dedicado a regular las cuestiones atinentes al llamado contrato de tiempo compartido, no ya al STTC. Es decir que enfocará la relación jurídica existente entre el emprendedor y el usuario.
Así define –por fuera del art. 3 dedicado a las definiciones dentro de la ley– al contrato de tiempo compartido a aquel en que “una persona llamada emprendedor, por sí o a través de terceros, se obliga a proporcionar en forma periódica y durante un tiempo determinado, turnos de alojamiento u hospedaje, en una unidad vacacional con el mobiliario y enseres necesarios para su uso y goce y con las cosas y espacios comunes, en uno o varios establecimientos vacacionales, que constituyen un STTC, con la calidad, características y demás condiciones expresamente pactadas, a otra persona llamada usuario, quien a su vez se obliga a pagar un precio determinado en dinero a cambio de dichas prestaciones, además de obligarse a cubrir con la frecuencia convenida, los gastos de administración y mantenimiento correspondientes”.
Vemos pues que la obligación principal del usuario es la de abonar el precio del tiempo compartido y posteriormente los gastos de administración y mantenimiento, mientras que la obligación principal del emprendedor es la de dar el especial hospedaje que caracteriza al sistema en todo el mundo.
El art. 15Ver Documento regula el contenido del contrato un aspecto que desde siempre ha inquietado a la doctrina puesto que resultaba ser un punto de gran conflicto en detrimento de los derechos de los usuarios y donde se producían una larga serie de abusos, parcialmente paliados a partir de la efectiva aplicación de la ley de defensa del consumidor.
Vale recordar que la ley ha determinado que su contenido es de orden público, y que aun cuando la mera declaración de tal pueda ser discutible si efectivamente ello es así, en primera instancia los contenidos mínimos del contrato resultan indisponibles para las partes en especial para la parte predisponente (emprendedor). Pero el proemio del art. le agrega una fuerza extra al fulminar con la nulidad al convenio que omita los contenidos mínimos.
La ley separa las cuestiones mínimas a incluir en el contrato en dieciocho apartados (letras “a” a “r” del art. 15), y su análisis pleno demanda mucho más que estas breves notas, por lo que destacaremos algunos aspectos solamente.
El inciso “d” requiere la determinación del tipo o naturaleza del derecho del usuario y eventualmente su duración. No creemos que bate con una enumeración del contenido del derecho (es decir determinar qué facultades posee) sino que deberá especificarse si es un derecho personal o real y en este último caso cuál de los que existen en nuestro sistema, con la conocida salvedad del art. 2502Ver Documento del Código Civil.
Respecto de los inmuebles amén de sus datos debe aclararse si se encuentran afectados al STTC o en construcción, en cuyo caso deberán constar fechas estimadas de conclusión de las distintas obras. Debe constar en el contrato los gravámenes que afecten los bienes afectados al STTC, así como todos los datos relativos a la UV contratada, incluyendo si la misma se encuentra en construcción o finalizada.
Respecto de los períodos vacacionales además de su especificación debe constar si se encuentran confirmados o sujetos a disponibilidad.
Acompañará al contrato el Reglamento de Uso y Administración, instrumento que carece de reglas mínimas en la redacción de la ley, pese a que su materia tiene innegable relevancia en la vida diaria del contrato (ver así arts. 20:c –comunicación cesión de derechos–; 23:d –infracciones y sanciones– y “g” –término de confección del presupuesto de recursos y gastos–; y 25 –plazo intimación previo al cobro ejecutivo–).
La proporción de pago de gastos que le corresponde al usuario según el sistema elegido por el emprendedor, deberá igualmente constar en el contrato de tiempo compartido.
Las cuestiones relativas al intercambio deben ser incorporadas al contrato y si el ingreso a un determinado STTC fuere acompañado del ingreso a una red de intercambios debe suscribirse el respectivo contrato cuya recepción deberá efectivizarse en el acto dejándose constancia de la recepción del correspondiente ejemplar.
Si la efectivización del derecho del usuario quedara condicionada a la venta de un número mínimo de períodos, ello deberá estar expresado en el contrato así como determinado el procedimiento para el reintegro de lo abonado con intereses.
La facultad de arrepentimiento –otro gran foco de conflictos en el ámbito del derecho del consumidor en general y en el del Tiempo Compartido en particular– debe expresarse en caracteres destacados, siendo el plazo de cinco días (salvo el caso de firma de precontratos, pues allí rige un plazo diverso, conforme veremos infra al comentar el art. 18).
Finalmente entre las constancias que estimamos destacables debe también integrar el contrato el compromiso del emprendedor “de brindar una prestación equivalente o una compensación adecuada, si ello no fuera posible, en el caso de que el usuario se viera impedido del uso y goce de las prestaciones vacacionales contratadas, por causas que le sean atribuibles a aquél” (inc. “q” del art. 15).
En el art. 16Ver Documento se declaran inoponibles las cláusulas abusivas, declaración que nos parece sobreabundante frente al estado actual de la cuestión tanto a nivel legislativo como jurisprudencial.
Los arts. 17 y 18Ver Documento son dedicados al precontrato, el que se identifica en el texto legal con la “reserva de compra”. En ella el futuro usuario se compromete a suscribir n contrato de Tiempo Compartido. Se requieren tanto ejemplares como partes intervienen, y debe indicarse –bajo pena de nulidad– que el contrato se suscribirá dentro de los sesenta días siguientes.
Como adelantáramos la reserva posee un plazo especial de arrepentimiento (siete días) el que se debe efectivizar por medio fehaciente, sin necesidad de expresar la causa. El domicilio al que debe realizarse tal notificación constará en el documento informativo que el emprendedor ofrezca como oferta (ver art. 28:j). Ver Documento
La segunda parte del art. 18 pareciera tratar el derecho a desistir cuando no hubiese existido precontrato. Aclarándose que dicha facultad de arrepentimiento no puede ser ni renunciada ni dispensada, debiendo constar claramente en el contrato. El emprendedor tendrá treinta días desde la recepción de la notificación para reintegrar lo recibido.
Se advierte aquí una doble regulación sobre el arrepentimiento que genera cierta incertidumbre. Vimos que la cuestión debía incluirse en el contrato al repasar su contenido mínimo; pero allí el plazo era de cinco días mientras que aquí es de siete. Sin ánimo de dar un parecer terminante sobre la cuestión, y ateniéndonos a la redacción de ambas normas pareciera que la primera de ellas establece un plazo de arrepentimiento previo a la suscripción del contrato y para casos de inexistencia de precontrato; a su vez la segunda establece un término de revocación una vez firmado el contrato.
Todos los plazos, valga la aclaración, se computan conforme el Código Civil (art. 28) es decir días corridos.
C. Deberes del usuario y del emprendedor.
Los arts. 19 y 20Ver Documento procuran precisar el contenido de las obligaciones a cargo de las dos partes principales dentro del Tiempo compartido.
Así se obliga al emprendedor a establecer un régimen de utilización y administración (el que como vimos debía constar en la escritura de afectación –art. 10:c, ap. 1–); a controlar al administrador; a habilitar un registro de transacciones respecto de las UV y sus usuarios.
Deberá también garantizar mediante un fideicomiso el uso de los futuros usuarios cuando el STTC esté construcción. Planteamos aquí la observación que nos parece algo acotado indicar que la única vía de garantizar el uso futuro sea por vía del fideicomiso. Hay –y se creerán el futuro, indudablemente– gran cantidad de institutos que bien podrían salvaguardar los intereses de los usuarios, sin que sea necesario limitarlo al fideicomiso.
Finalmente el emprendedor estará a cargo de una serie de gastos, como por ejemplo los gastos de la UV cedidas temporalmente a terceros; o aquellos que excedan el monto ofertado cuando se trabaje bajo sistema de ajuste alzado relativo.
El usuario por su parte debe usar los bienes del STTC conforme su naturaleza permitiendo análogo disfrute de los restantes usuarios.
Nada diremos del inciso b del art. 20 pues nos parece redundante del sistema general de responsabilidad civil.
Debe también comunicar toda cesión de sus derechos acorde al reglamento de uso (ver art. 15:i).
La última obligación introduce un tema espinoso. Al imponer la obvia obligación de pagos de las cuotas por gastos –creemos que la práctica y la doctrina poco tardarán en hablar de expensas– la ley introduce una peligrosa cuestión para el usuario y que puede generar conflictos. Así se prescribe que “Para ejercer sus derechos el usuario deberá tener las cuentas al día”. Tan amplio requisito nos genera preocupación, pues ¿cómo hará el usuario para reclamar cuestiones relativas a la liquidación de los gastos a su cargo? A estar al texto de la ley se establece una suerte de “solve et repete” peligroso para la parte más débil del contrato.
¿Y si el conflicto se extiende y el usuario, por ejemplo, consigna las sumas, significa que no podrá usar su UV durante el período contratado?
La amplitud de la norma al limitar el ejercicio de sus derechos –todos– al enigmático tener las cuentas al día, puede ser una fuente de abusos por emprendedores inescrupulosos.
D.- Responsabilidades solidarias.
Tanto el vendedor como el emprendedor y la red de intercambio son solidariamente responsables frente al usuario por la falta de legitimación para transmitir o constituir derechos emergentes del STTC.
El primero ve limitada su responsabilidad hasta el monto de lo percibido por intermediar al tiempo de contratar.
A su vez la red de intercambio tiene el límite en lo percibido del usuario perjudicado al momento de afiliación o de renovación.
E. Administración del STTC.
La Administración del STTC puede estar a cargo del emprendedor o ser delegada en un tercero, designado por aquel.
Los usuarios eventualmente podrán intervenir en elección o remoción del administrado sólo si el sistema utilizado lo permite.
Sus facultades y deberes recuerdan las del administrador del sistema de propiedad horizontal, aunque ampliadas por las especiales necesidades del tiempo compartido.
Así pueden señalarse como distintivas las facultades de controlar las prestaciones convenidas entre emprendedor y usuario; proveer las solicitudes de disponibilidad de UV; verificar infracciones al reglamento y aplicar sanciones; incoar recursos administrativos y acciones judiciales; confeccionar y ejecutar el presupuesto; cobrar las cuotas de los gastos proporcionales, entre otras funciones.
F.- Gastos a cargo de los usuarios.
La administración y el mantenimiento del STTC genera una serie de gastos que “serán soportados por los usuarios” salvo respecto de aquellos períodos no enajenados pero cedidos temporalmente, cuyos gastos soportará el emprendedor (en igual sentido art. 19:c).
Si se hubiere adoptado el ya mencionado sistema de ajuste alzado relativo sólo se permitirán los aumentos previstos, y lo que exceda correrá por cuenta del emprendedor o el administrador.
Para el caso de falta de pago la ley eleva a la categoría de título suficiente para el procedimiento de cobro ejecutivo al certificado emanado del administrador. En dicho documento debe constar la deuda, los rubros que la componen y el plazo para abonarla.
Previo al inicio de las acciones debe intimarse fehacientemente al usuario según el plazo que estipule el reglamento.
G.- Comercialización y publicidad de los STTC.
Central en toda vinculación jurídica desigual, el deber de información es impuesto en relación contractual del STTC a las eventuales co-contratantes del usuario (art. 26). Ver Documento
La información debe ser veraz, eficaz y suficiente, suministrada con certeza y objetividad, abarcando a los bienes integrantes del STTC, las prestaciones que se ofrezcan, los derechos que se transmiten o constituyan, entre otros aspectos relevantes.
El art. 27Ver Documento regla el álgido tema de las promociones con fines publicitarios de los “tiempo compartido”, las que han generado –en algún caso– situaciones de abuso extremo respecto de los consumidores. Se prevén allí los recaudos mínimos que deben cumplir las promociones en lo relativo a premios y regalos, así como la mecánica de las entrevistas previas.
Un aspecto interesante de la ley de tiempo compartido resulta ser la especial preocupación respecto del contenido de la publicidad relativa al STTC. El legislador ha establecido una serie de recaudos –ineludibles y mínimos nuevamente– que deberá contener el llamado “documento informativo” y al que califica como oferta vinculante (art. 28).
Ese instrumento será entregado a cualquier persona que solicite información y a todo potencial usuario en su primera entrevista. En dicho documento constarán las principales informaciones que hacen a la conformación del derecho del usuario, muchas de las cuales deben constar en el contrato de tiempo compartido y/o en la escritura de afectación.
Toda publicidad que el emprendedor efectúe lo obliga y se tendrá por incluida en el contrato a firmarse. La circunstancia de encontrarse el STTC en construcción debe constar expresamente.
El art. 30Ver Documento bajo el título de “lealtad comercial” prescribe una serie de reglas para ordenar la oferta del STTC a los consumidores. En ese orden de ideas prohíbe “recurrir a presiones, al acosamiento y manipuleo del potencial usuario” debiendo alentar “sus motivaciones de compra con argumentos y aseveraciones realistas, no ilusorias, que no se presten a dobles interpretaciones o que contengan falsas promesas, ocultamientos o engaños”.
No creemos que denominación sea casual pues vale recordar que la llamada ley de lealtad comercial Nº 22802 (sanc. 05/05/1983; promul. 05/05/1983; publ. 11/05/1983) en su art. 9Ver Documento prohíbe “la realización de cualquier clase de presentación, de publicidad o propaganda que mediante inexactitudes u ocultamientos pueda inducir a error, engaño o confusión respecto de las características o propiedades, naturaleza, origen, calidad, pureza, mezcla, cantidad, uso, precio, condiciones de comercialización o técnicas de producción de bienes muebles, inmuebles o servicios”.
Y en su art. 10Ver Documento inc. b también prohíbe “Promover u organizar concursos, certámenes o sorteos de cualquier naturaleza, en los que la participación esté condicionada en todo o en parte a la adquisición de un producto o a la contratación de un servicio”.
Tales prohibiciones son aplicables a los supuestos de hecho relacionados a la oferta del STTC, resultando por aquella norma pasibles de multas según prevé el art. 18 de la citada ley 22802.
Finalmente el art. 31Ver Documento –bajo un título algo confuso– determina qué recaudos debe cumplir aquel STTC ubicado en el exterior y que pretenda comercializarse en el país.
A tal fin deberá el emprendedor solicitar y obtener la autorización y registración por los organismos previstos en esta ley que venimos comentando, acreditando los extremos que requiere el apartado “a” relativas al emprendedor y al STTC en sí; e igualmente que el vendedor se encuentra inscripto en el Registro ya mencionado aquí.
Una diferencia esencial respecto de los STTC ubicados en el exterior es que se fija como condición para su comercialización en el país la efectiva construcción de los mismos y su adhesión a una red internacional de intercambios, recaudos que nos necesarios en los casos de STTC ubicados en nuestro país
IV. La transición.
Por último resta tratar en este veloz repaso de la reciente ley a la forma en que los STTC hoy vigentes en nuestro país se adaptarán al nuevo sistema.
Para gozar de la etapa de transición ya deben estar transitando la etapa de comercialización del STTC. De encontrarse en tal momento dispondrán de un año para adecuarse a lo establecido en la presente ley.
Sin embargo ese año comienza a contarse recién a partir de la reglamentación, a la que se ha fijado a su vez un plazo de 90 días desde la vigencia de la ley (la que a estar al Código Civil recién comienza el día 03/04/08).
Es decir que el plazo real será de quince meses desde la vigencia de la ley.
Los contratos previos a la nueva ley o celebrados dentro del plazo consignado supra van a regirse por sus términos pero luego de ese plazo sólo tendrán vigencia las cláusulas que no se opongan al texto legal.
Esta última regla de transición aparece como de sencilla enunciación pero creemos que puede dar a lugar a cierta inseguridad en cuanto a qué derecho goza efectivamente el usuario, una vez culminada la etapa entre ambos sistemas. Será la jurisprudencia la que necesariamente encarrile estas incógnitas.
IV.- Primeras conclusiones.
La primera conclusión que se nos aparece es la haber dado un paso hacia adelante pues la sanción de la ley significa hacer cesar la incertidumbre que pesaba sobre las relaciones jurídicas que nacían bajo el sistema de tiempo compartido. Más allá de las cuestiones doctrinarias que puedan surgir con el texto dado, lo cierto es que la existencia de un régimen legal específico importa un progreso para nuestro país.
Sin duda que se ha ganado en seguridad jurídica y que la fama justificadamente cosechada por algunas empresas comercializadoras de STTC comenzará a revertirse en beneficio de los consumidores y también de la empresas involucradas.
La segunda reflexión –ya dentro de la ley misma– es confirmar la preocupación que el legislador muestra por la situación del más desprotegido de los vinculados en torno del tiempo compartido: el hoy denominado usuario. Hemos dicho que la norma presenta una impronta claramente pro consumidor y ello nos alegra pues es el Estado quien debe velar por el más débil y lo debe hacer con herramientas concretas, la que comentamos aparece como una muy clara. Esperamos que la reglamentación no tuerza ese espíritu.
Una tercera conclusión es el que entendemos como un acierto desde el plano económico: la indefinición legal sobre el carácter del derecho que adquiere el usuario, dejando que sean las partes quienes se inclinen por un derecho personal o por uno real.
Esa discusión que tanto tiempo consumió la ley la supera entregándole a las partes el negocio jurídico para que definan según su conveniencia qué naturaleza le otorgarán, recordando que la ley exige una expresión asertiva respecto de ella.
En síntesis estas primeras reflexiones son básicamente celebratorias de la nueva ley pues llevan luz a un asunto que permanecía oscuro, en especial para los consumidores.
Sin duda que la norma –como todas– es perfectible pero ya los operadores velarán por su mejor funcionamiento y, en última instancia, serán los tribunales de nuestro país los que ayudarán su correcta aplicación.
(1) No surge claro de la ley si bajo el término “prestador” procura englobar a los anteriores actores del sistema –a excepción de usuario y revendedor- como podría concluirse de la lectura de otros artículos, por ejemplo los relativos al Registro o al Tribunal arbitral) o si se refiere a una misma persona que cumple más de uno de los roles descriptos. Nos inclinamos por la primera idea aún cuando no esté suficientemente definida la cuestión.
(2) El artículo indica que la Autoridad de Aplicación podrá “inspeccionar los libros y documentos de los responsables, levantar actas de comprobación de las infracciones, efectuar intimaciones, promover investigaciones, solicitar la documentación que considere necesaria, promover acciones judiciales, solicitar órdenes de allanamiento, requerir el auxilio de la fuerza pública y llevar adelante toda otra medida que sea necesaria a los fines del cumplimiento de la presente ley” (art. 5).
(3) La ley no es clara pues pareciera que solo el inciso “d” contempla el caso de inhabilitados que integren sociedades que pretendan la habilitación en el Régimen de STTC. De una lectura sencilla parece desprenderse que en los tres primeros casos las personas jurídicas integradas o representadas por personas físicas que cumplan con tales calidades no tendrían inconvenientes en ser habilitadas y sí lo tendrían esas mismas personas si procurasen la inscripción para ellas en cuanto tales. Bien vendría una aclaración por vía reglamentaria.
(4) El sistema de ajuste alzado relativo ha sido siempre entendido como un sistema de fijación de costos de una obra a construirse. En dicho sistema el precio de la obra estaría predeterminado pero a la par se fija un porcentaje variación en más o en menos respecto del monto del contrato.; en ese marco puede haber modificaciones en el proyecto inicial, trabajos adicionales o trabajos imprevisibles que autoricen la variación porcentual estipulada, pero no más allá de ella (conf. “Manual práctico de legislación de la construcción” por García Tejera y Torres, Ed. Nobuko SA, 2005, pp. 118/119). La aplicación de este sistema al cobro de los gastos dentro del STTC permitiría fijar un valor determinado para los mismos, pero autorizaría la vez la posibilidad de fijar una porcentual de variación en caso de levantarse, por ejemplo, un complejo por etapas que vaya demandando nuevos gastos.
(*) Juez de la Cámara de Apelación de Necochea. Docente de la Cátedra de “Derechos Reales e Intelectuales” del Departamento de Derecho de la Universidad Nacional del Sur (Bahía Blanca).
Título: Primeras reflexiones sobre la reciente Ley de Tiempo Compartido
Autor: Fabián M. Loiza
FECHA: 9/4/2008
Cita: MJD3409
Sumario
I.- Introducción. II.- Esquema general de la ley 26.356. III.- Análisis exegético. III.1.- Ámbito objetivo de la ley. III.2.- Conceptos básicos. III.3.- La faz pública (Autoridad de aplicación, instancia arbitral, infracciones a la ley, sanciones). IV.4.- La faz privada. A.- La escritura de afectación. B.- Contrato de Tiempo Compartido. C.- Deberes del usuario y del emprendedor. D.- Responsabilidades solidarias. E.- Administración del STTC. F.- Gastos a cargo de los usuarios. G.- Comercialización y publicidad de los STTC. IV.- La transición. V.- Primeras conclusiones.
Doctrina
Por Fabián M. Loiza(*)
I.- Introducción.
Desde su aparición en la realidad de los negocios de nuestro país la figura del llamado tiempo compartido ha concitado el interés de los autores, primero, y luego su preocupación.
Es que como toda figura novedosa su evolución fue generando la necesaria aprehensión –en mayo o en menor medida– por el legislador, en vistas a procurar la, muchas veces perorada pero en algunos casos no deseada sinceramente, seguridad jurídica.
En nuestra república la figura tiene arraigados antecedentes en cuanto a emprendimientos comerciales, pero su normativización se ha visto curiosamente postergada. Quizás han obrado negativamente para ello los frustrados proyectos de reforma conjunta del derecho privado, los que en muchos casos consignaban entre los noveles institutos el que aquí no convoca.
Hoy, en el marco de un necesario refuerzo de la protección del débil jurídico –y particularmente del consumidor de bienes y servicios– la legislatura nacional nos sorprende agradablemente con la regulación del denominado “Sistema Turístico de Tiempo Compartido” llenando un vacío de, al menos, dos décadas.
Recibimos con satisfacción esta regulación cuya mera existencia importa un paso adelante en la búsqueda de una sociedad más madura, productora y cumplidora de reglas claras.
Indudablemente ya llegarán críticas a su texto –algunas esbozaremos aquí– pero, reitero, es ya un avance destacable que nuestro legislador haya decidido dedicarle al tiempo compartido una norma específica, pues con ella se despejarán numerosas dudas y se aventarán conflictos hoy sujetos a una gran incertidumbre.
Ensayamos aquí algunas reflexiones sobre el texto legal cuya vigencia es muy reciente, sin duda la norma requerirá mayor y más detenido estudio, el presente trabajo pretende ser tan sólo una introducción a una más fecunda labor doctrinaria.
II. – Esquema general de la ley.
La ley de tiempo compartido o, como prefiere el legislador más ampliamente, del Sistema Turístico de Tiempo Compartido (STTC) viene conformada por cuarenta y cuatro artículos dispuestos en diez capítulos.
El primero está dedicado a las llamadas “Disposiciones Generales” (artículos 1 a 3), resultando los subsiguientes relativos a la “Autoridad de Aplicación” (art. 4 al 7) a la “Constitución del STTC” (arts. 8 al 13), al “Contrato de Tiempo Compartido” (arts. 14 al 21), a la “Administración de los STTC” (arts. 22 al 25), a la “Comercialización y publicidad” (26 y 31), a la “Instancia arbitral” (arts. 32 a 33); a las “Sanciones” (arts. 34 a 38) a la “Extinción del STTC” (art. 39) y finalmente a las “Disposiciones Complementarias” (arts. 40 al 44).
Examinaremos pues el nuevo texto siguiendo el orden propuesto por el legislador.
III. Análisis exegético.
III.1.- Ámbito objetivo de la ley.
La nueva norma comienza definiendo su ámbito de aplicaciónVer Documento, y traza aquí una primera y distintiva línea conceptual: no interesa qué derechos se constituyan o transmitan –si personales o reales, conforme la antigua discusión en la materia– ni tampoco bajo qué régimen legal se ubican los bienes. Es que si se cumplen determinados recaudos (básicamente cumplir con la conceptualización del art. 2 y con requisitos registrales y de admisión administrativa) estaremos ante un STTC y serán entonces aplicables las reglas de la presente ley y las que de ella se desprendan.
Se advierte entonces, desde este primer artículo, un aspecto elogiable de la nueva ley: una importante libertad en cuanto a las formas jurídicas que pueden adoptarse dentro del STTC.
Es decir que quienes ya están explotando o gozando de un tiempo compartido no verán afectados sus derechos –incluso desde el aspecto del “usuario”, según la terminología de la ley– es probable que no adviertan modificación alguna. Volveremos sobre el tema al tratar el art. 42.
Asimismo quienes estén iniciando un proyecto destinado a tiempo compartido podrán igualmente adoptar las formas jurídicas que entiendan mejor se amolden a su propio emprendimiento.
Vemos que con ello se supera un gran escollo cual es el de determinar de antemano y rígidamente para todos los casos –existentes y futuros– qué tipos de derechos vinculan a los usuarios con los empresarios.
III.2. Conceptos básicos.
Los arts. 2 y 3Ver Documento establecen –como es de práctica en las legislaciones contemporáneas– una serie de definiciones que serán de utilidad en el curso de la ley, y, claro está, en su aplicación diaria.
El primer concepto define al sistema mismo, explicitando que lo integrará al menos un inmueble, estando el mismo afectado al “uso periódico y por turnos para el alojamiento u hospedaje y para brindar otras prestaciones compatibles con su destino”. Respecto de la afectación algo diremos más adelante.
En cuanto a la definición en sí resulta suficientemente amplia como para no dar lugar a equívocos con figuras aledañas. No obstante como el ingreso al sistema requiere –como señaláramos– el cumplimiento de ciertas pautas registrales y administrativas, igualmente quedará claro según vemos, quiénes caen dentro del plexo normativo y quiénes no.
Se advierte en el concepto en comentario el acento puesto en la idea de un sistema que reúne el derecho a usar periódicamente un inmueble unido al goce de otras prestaciones que se estiman relacionadas con la idea de hospedaje con finalidad recreativa o turística.
El art. 3 a su turno define a los protagonistas del sistema, algunos de los cuales bien pueden no existir en una específica relación jurídica, pero que necesariamente el legislador debe preverlos.
El primero de aquellos resulta ser el “usuario” que es quien adquiere “el derecho de uso periódico” dentro de un determinado STTC. Se vuelve a destacar que el legislador no determina qué tipo de derecho se trata quedando ello en manos de quienes organicen el STTC, pudiendo tratarse lógicamente de un derecho real o uno personal.
Ese carácter, vale adelantarlo aquí, debe ser informado al usuario según establece claramente el art. 28 b). Es decir que antes de ingresar al STTC el usuario deberá conocer si su derecho será personal o real.
Frente al usuario se ubican una gran serie de empresarios que interactúan en el STTC. Tenemos así al “propietario” (dueño del inmueble afectado al STTC); al “emprendedor” (quien puede ser propietario o no, y que es quien constituye al STTC, comercializa los períodos y brinda los servicios a los usuarios); al “vendedor” (quien ofrece períodos de uso por cuenta del emprendedor); al “revendedor” (que por sí o por cuenta y orden del usuario intermedia en la comercialización de períodos); a la “Red de intercambio” (que intermediará en la oferta y demanda de períodos, y prestará servicios adicionales a los usuarios); al “Prestador (que no comercializa períodos sino STTC y que eventualmente responderá frente a los usuarios)(1) y finalmente el “Administrador” (quien gestiona y coordina el mantenimiento y uso de los bienes del STTC).
Es indudable que la realidad negocial podrá reunir en una misma persona o empresa varias de las funciones aquí descriptas, y la propia ley prevé algunas como por ejemplo que el titular dominial sea también “emprendedor”, “vendedor” y “administrador” (ver arts. 3 y 22Ver Documento) lo que, obviamente, no hará mella en las responsabilidades que le correspondan por cada una de las funciones que encarne.
El siguiente concepto es el de “unidad de medida”, dividido en dos supuestos “temporal” que “es la extensión del período de uso contado en días, semanas o meses”, y “por puntos” donde se establecen valores relativos en base a otros establecimientos de STTC.
La primera de ambas unidades de medida se reparte a su vez en “unidad de medida temporal determinada” (donde el período es fijo, v.gr. 1º de diciembre a 15 de diciembre) o “unidad de medida temporal determinable” (donde el período es “flotante”; por ejemplo una semana de verano, o una semana entre el 1º de diciembre y el 15 de marzo; en ambos casos sujeto a disponibilidad y a elección del usuario).
Las últimas definiciones corresponden a bienes: el “Establecimiento Vacacional” correspondería al inmueble afectado al STTC, mientras que la “Unidad Vacacional” sería el lugar destinado a goce privado del usuario durante el período contratado y deberá contener al menos un dormitorio y un baño pudiendo agregarse otros ambientes siempre que todos ellos sean de ocupación exclusiva por el usuario.
Finalmente se define al “Club Vacacional” el que abarcaría distintos establecimientos, en distintas temporadas, gozando de distintas unidades, y demás variantes posibles. Es decir se trata de un STTC con sedes diversas, a las que el usuario puede eventualmente acceder en distintas épocas del año, en la medida del derecho que adquiera contractualmente.
III.3. La faz pública (Autoridad de aplicación, instancia arbitral, infracciones a la ley, sanciones).
A.- Toda clasificación de conceptos o de institutos peca de arbitrariedad. La que aquí esboza para delimitar dos áreas de la ley de Tiempo Compartido padece gravemente ese defecto y seguramente algún instituto no soportará las limitaciones que la división entre lo público y lo privado vengo propiciando. Baste pensar si el llamado “Derecho del consumidor” –de gran influencia en este cuerpo normativo– puede ser válidamente encorsetado en sólo una de esas áreas.
No obstante con la licencia de tratarse el presente de un primer acercamiento a la ley me parece factible separar las cuestiones que hacen a la relación con los entes estatales por un lado, de las referidas a materias más propias del derecho privado.
En esa senda y continuando con un cierto orden normativo vemos que el capítulo II está dedicado a la Autoridad de Aplicación, resultando ser la misma la Secretaría de Turismo de la Nación o el organismo que la reemplace en el futuro.
Las facultades otorgadas son amplias, y resta aún la reglamentación de la presente ley; reglamentación que, si sigue la línea de casos similares, puede llegar a ampliar aquellas potestades. Veamos que dispone hoy la ley.
Una primer función será la de creadora de normas, básicamente dirigidas a la “protección de los derechos del usuario (...) y a la prevención y solución de conflictos entre las partes intervinientes” (art. 4Ver Documento segundo párrafo), autorizándosela a que suscriba convenios “de cooperación, delegación y fiscalización” con entidades públicas o privadas –agrega este comentarista–, pues la ley no limita la posibilidad. Ver Documento
Una segunda función es la de inspeccionar y verificar el cumplimiento de la presente ley, para ello se la dota de poderosas atribuciones(2), las que utilizadas con equilibrio pueden resultar en beneficio de los consumidores.
Sin embargo debe ponerse una nota de atención en ellas pues se advierte un gran poder de intervención hacia el interior de las empresas dedicadas a los STTC, a las que la ley genéricamente denomina “responsables” y que a estar a las restantes normas implicadas debe entenderse que comprende por lo menos al “emprendedor”, al “administrador”, al “vendedor”, a la “red de intercambio” y al “prestador” (conf. arts. 3; 21Ver Documento y 22) resultando muy discutible, lamentablemente, si puede ejercer tales poderes respecto del “revendedor” y del “propietario”.
Otra serie de funciones se refieren al ámbito del registro y habilitación de los actores del STTC. Así “Los titulares de los complejos o establecimientos vacacionales, los emprendedores, los administradores, los vendedores y revendedores, así como las redes de intercambio previo al inicio de sus respectivas actividades, deberán inscribirse” en el registro que crea la ley.
En realidad el orden previsto por la ley será el de una previa habilitación para luego registrar al operador. Esa habilitación correrá igualmente por parte de la autoridad de aplicación previa acreditación, en principio, de los recaudos obrantes en el art. 6. Ver Documento
La Secretaria podrá denegar la habilitación a quienes no puedan ejercer el comercio, a los fallidos dentro del período de inhabilitación, a los condenados por determinados delitos hasta 10 años posteriores a su condena (aspecto éste último de dudosa constitucionalidad, a estar a la más moderna dogmática penal) y los funcionarios relacionados con el objeto de la sociedad hasta dos años posteriores al cese en sus funciones(3).
B.- La ley prevé en sus arts. 32 y 33Ver Documento que los conflictos entre usuarios y los prestadores de STTC podrán ventilarse ante la Secretaria de Coordinación Técnica del Ministerio de Economía y Producción dentro del sistema Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo (SNAC).
La adhesión al sistema por los prestadores es voluntaria y debe efectuarse al momento de inscribirse en el Registro, constando en el contrato suscripto entre prestador y usuario.
El usuario puede optar por someterse al Tribunal Arbitral sólo después del nacimiento del conflicto.
C.- La Autoridad de Aplicación de oficio o por denuncia de quien acredite interés personal o general, puede iniciar investigaciones relativas a presuntas infracciones al complejo normativo del STTC (art. 34) Ver Documento. Cuenta para ello con las amplísimas facultades ya referidas supra (art. 5).
Si el prestador no hubiese optado por la vía arbitral se instrumentará un sumario, con citación del denunciado o investigado; la resolución que se tome –sancionar o no– podrá ser recurrida ante las autoridades judiciales.
Las sanciones pueden ser multa, inhabilitación temporaria o revocación de la habilitación. Al respecto cabe preguntarse de qué forma se cumplirá –en estos dos últimos casos– con la pretensión de la ley de “garantizar a los usuarios del sistema, el efectivo cumplimiento de las obligaciones contraídas y de los servicios ya contratados”. La intención de la ley es loable, aunque su instrumentación no parece de fácil realización práctica, máxime si multiplicamos por cientos o miles de usuarios.
Extrañamente la “revocación de la habilitación” (art. 38) Ver Documento no implica extinción del STTC (art. 39) Ver Documento, como pudiera pensarse en un primer momento. Puede pensarse que la revocación debiera conducir al segundo supuesto de extinción (rescisión de todos los contratos) pero ello no es necesariamente así y puede aparecer como un punto conflictivo.
Finalmente las acciones por infracción al complejo normativo del STTC prescriben a los dos años desde la comisión de la infracción, según prevé el art. 37. Ver Documento
IV.4. La faz privada.
Dentro de este apartado encontramos materias de tratamiento propias del derecho privado (escritura, contrato, oferta contractual, antecontrato) y algunas que bien pueden entenderse atravesadas por el interés público (v.gr. publicidad, lealtad comercial). Seguiremos, básicamente, el orden normativo con alguna que otra salvedad.
A.- La escritura de afectación.
El capítulo III de la ley que venimos comentando está dedicado a la constitución del STTC y se inicia con la “escritura de afectación” del inmueble o de los inmuebles, pues el STTC para su constitución requiere de la afectación previa de uno o más inmuebles a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos (art. 8). Ver Documento
En este punto nos surgen algunas dudas, pues de la lectura del art. 2 y del 8 que comentamos aquí, pareciera surgir que o bien todo un inmueble o bien varios inmuebles pueden ser afectados al STTC.
Sin embargo el art. 3 apartado 2 al definir “establecimiento vacacional” indica claramente que un inmueble puede estar parcialmente afectado a un STTC. En igual sentido el art. 10Ver Documento (sobre el que volveremos inmediatamente) en su inciso 3 in fine reafirma esa idea de afectación parcial al STTC, aun cuando no se refiera a inmueble sino a establecimiento.
Frente a esa incertidumbre que genera la propia norma nos pronunciamos por la posibilidad legal de afectación parcial de un inmueble al STTC. Y lo decimos así pues vemos que su implementación puede generar inconvenientes prácticos. Así, ¿cómo identificamos qué parte del inmueble sufre afectación parcial al STTC? ¿cómo se reflejará registralmente esa afectación parcial para conocimiento de terceros interesados? No creemos que pueda hacerse mediante una designación en porcentajes (afectación del 20% del inmueble tal), sino que debe tratarse de una designación específica, una parte determinada del inmueble, lo que puede facilitarse únicamente en casos de inmueble sometidos a propiedad horizontal donde allí sí podría haber afectación parcial al STTC (a saber los pisos 1º a 5º, que incluyen las unidades funcionales tales y cuales) y las restantes, v. gr., a un hotel.
Como puede apreciarse tal afectación parcial –fuera del mencionado caso de edificio sometido a PH– conllevará numerosos inconvenientes prácticos, resultando más conveniente una previa división del inmueble –si este lo permite claro está– para luego proceder a la afectación total de esa antigua porción.
Otra cuestión que genera incertidumbre esta referida a la existencia o no de un plazo determinado de afectación. A estar a la redacción de los artículos integrantes del capítulo III no es necesario fijar un plazo de afectación.
Sin embargo en otras normas de la ley pareciera que el legislador busca que se establezca un plazo determinado. Así es que al referirse al contenido del contrato (art. 15) indica que debe incluirse la “Naturaleza o tipo de derecho a transmitirse o constituirse a favor del usuario y en caso de corresponder, su duración, que no podrá exceder el plazo de vigencia de la afectación de los bienes al STTC”.
Algo dijimos sobre la naturaleza del derecho y algo más diremos; pero lo que aquí nos interesa destacar es que necesariamente –y siempre según la naturaleza del derecho del usuario– deberá fijarse un plazo de afectación pues de lo contrario no podrá cumplirse con un recaudo ineludible del STTC.
La cuestión del plazo de afectación vuelve a aparecer cuando la ley menta los modos de extinción STTC pues uno de ellos se conforma “Por vencimiento del plazo de afectación al STTC previsto en la escritura de constitución”. La cuestión aquí parece no dar lugar a equívocos y sin embargo no aparece como uno de los recaudos de la escritura de afectación.
Los que sí aparecen son los datos identificatorios del inmueble (inc. 1 del apartado a), los detalles de las UV (unidades vacacionales) y de los lugares de uso común (incisos 2 y 3); acreditación de haber cumplido con los recaudos administrativos ya referidos (inc. 4); la forma en que se incorporarán nuevas UV u otros espacios y servicios, así como la fórmula para determinar los nuevos gastos que tales ampliaciones impliquen (inc. 5); conformidad del acreedor hipotecario a la afectación (inc. 6); reglas para los casos de destrucción parcial o total y vetustez (inc. 7).
También son de imprescindible constancia en la escritura de afectación algunas cuestiones relativas a los usuarios y otras a la futura administración.
Respecto de las primeras debe especificarse qué tipo de derecho corresponderá al usuario y eventualmente el plazo de duración; también las características de los períodos de uso, el procedimiento para solicitar disponibilidades y para transmitir derechos. Asimismo en los casos que se condicione el efectivo goce del derecho a la enajenación de un número determinado de períodos la misma no podrá superar el 50% del total. Finalmente debe incluirse en la escritura de afectación el reglamento de uso y administración de los inmuebles afectados.
En cuanto a las especificaciones que necesariamente deben constar en la escritura relativas a la administración la ley prescribe a la forma de designación y remoción del Administrador, sus facultades, deberes y su remuneración. Igualmente deben constar los rubros que integran los gastos o al menos las reglas para determinarlos.
En el inciso siguiente –creemos que ampliando la cuestión relativa a gastos– prescribe que deben indicarse los factores objetivos por los cuales se determinará la proporción de gastos a cargo de cada usuario, distinguiéndose los casos de inmuebles en construcción y de servicio de administración y mantenimiento por el “sistema de ajuste alzado relativo”(4). En este último caso deberá establecerse plazo de mantenimiento de los montos, rubros no cubiertos y sistema a utilizar una vez vencido dicho término.
Lógicamente debe especificarse tiempo y forma de pago de los gastos, y las normas que regirán la mora, así como lo relativo a la constitución de un fondo de reserva, y la individualización de aquellos servicios que requerirán pagos adicionales.
Por último debe constar en la escritura de afectación el procedimiento a seguir para su modificación y la constancia de encontrarse los bienes del STTC debidamente asegurados.
Previo a iniciarse la comercialización de las unidades o siquiera su publicidad, la escritura de afectación deberá inscribirse en los Registros de Propiedad Inmueble y los creados por la ley de STTC.
Una vez constituido el STTC –por efecto de las respectivas inscripciones registrales– al emprendedor le está vedado apartarse de tal destino para el inmueble, con la excepción de poder destinar las unidades no enajenadas a otro sistema de alojamiento turístico (Art. 12). Ver Documento
Otro efecto de la constitución del STTC es la llamada oponibilidad de los derechos adquiridos por los usuarios frente a aquel acreedor hipotecario que consintiera la constitución del sistema o que la conociera al gravar el inmueble. Idéntico efecto se produce respecto de los sucesivos titulares de dominio así como respecto de “otros derechos de cualquier naturaleza sobre los bienes”.
Ese paraguas protector que propone la norma se extiende en el inciso siguiente (“c” del art. 12) cuando estatuye que los derechos adquiridos por los usuarios resultan intangibles para el propietario o el emprendedor, no pudiendo “ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra”. La impronta pro consumidor toma aquí relevancia procurándose con la norma en comentario la mayor protección frente a los restantes intereses que puedan disputar derechos respecto de los bienes sujetos al STTC.
De resultas de ello los terceros interesados –y más allá de la naturaleza del derecho que efectivamente reciba el usuario, será real o personal– deberán respetar las potestades que al momento del conflicto ya reposaban en el patrimonio del usuario, “padeciendo” la afectación no sólo del inmueble sino también de los bienes relacionados a él y que conforman los servicios integrantes de aquellos derechos protegidos. Una interpretación que sólo cuente dentro de la protección al inmueble vaciaría de contenido los derechos que se dicen proteger.
A renglón seguido (art. 13) Ver Documento se establecen los recaudos relativos a la modificación de la escritura de afectación, tal como ya se había pronunciado el art. 10:c, ap. 8. La modificación deberá igualmente confeccionarse por escritura pública, aclarándose que a la par del propietario y el emprendedor, de conformidad con el derecho que el usuario goce, podrá éste también proceder a la modificación del título constitutivo, claro está, en la medida de su derecho.
B. Contrato de Tiempo Compartido.
El capítulo IV está dedicado a regular las cuestiones atinentes al llamado contrato de tiempo compartido, no ya al STTC. Es decir que enfocará la relación jurídica existente entre el emprendedor y el usuario.
Así define –por fuera del art. 3 dedicado a las definiciones dentro de la ley– al contrato de tiempo compartido a aquel en que “una persona llamada emprendedor, por sí o a través de terceros, se obliga a proporcionar en forma periódica y durante un tiempo determinado, turnos de alojamiento u hospedaje, en una unidad vacacional con el mobiliario y enseres necesarios para su uso y goce y con las cosas y espacios comunes, en uno o varios establecimientos vacacionales, que constituyen un STTC, con la calidad, características y demás condiciones expresamente pactadas, a otra persona llamada usuario, quien a su vez se obliga a pagar un precio determinado en dinero a cambio de dichas prestaciones, además de obligarse a cubrir con la frecuencia convenida, los gastos de administración y mantenimiento correspondientes”.
Vemos pues que la obligación principal del usuario es la de abonar el precio del tiempo compartido y posteriormente los gastos de administración y mantenimiento, mientras que la obligación principal del emprendedor es la de dar el especial hospedaje que caracteriza al sistema en todo el mundo.
El art. 15Ver Documento regula el contenido del contrato un aspecto que desde siempre ha inquietado a la doctrina puesto que resultaba ser un punto de gran conflicto en detrimento de los derechos de los usuarios y donde se producían una larga serie de abusos, parcialmente paliados a partir de la efectiva aplicación de la ley de defensa del consumidor.
Vale recordar que la ley ha determinado que su contenido es de orden público, y que aun cuando la mera declaración de tal pueda ser discutible si efectivamente ello es así, en primera instancia los contenidos mínimos del contrato resultan indisponibles para las partes en especial para la parte predisponente (emprendedor). Pero el proemio del art. le agrega una fuerza extra al fulminar con la nulidad al convenio que omita los contenidos mínimos.
La ley separa las cuestiones mínimas a incluir en el contrato en dieciocho apartados (letras “a” a “r” del art. 15), y su análisis pleno demanda mucho más que estas breves notas, por lo que destacaremos algunos aspectos solamente.
El inciso “d” requiere la determinación del tipo o naturaleza del derecho del usuario y eventualmente su duración. No creemos que bate con una enumeración del contenido del derecho (es decir determinar qué facultades posee) sino que deberá especificarse si es un derecho personal o real y en este último caso cuál de los que existen en nuestro sistema, con la conocida salvedad del art. 2502Ver Documento del Código Civil.
Respecto de los inmuebles amén de sus datos debe aclararse si se encuentran afectados al STTC o en construcción, en cuyo caso deberán constar fechas estimadas de conclusión de las distintas obras. Debe constar en el contrato los gravámenes que afecten los bienes afectados al STTC, así como todos los datos relativos a la UV contratada, incluyendo si la misma se encuentra en construcción o finalizada.
Respecto de los períodos vacacionales además de su especificación debe constar si se encuentran confirmados o sujetos a disponibilidad.
Acompañará al contrato el Reglamento de Uso y Administración, instrumento que carece de reglas mínimas en la redacción de la ley, pese a que su materia tiene innegable relevancia en la vida diaria del contrato (ver así arts. 20:c –comunicación cesión de derechos–; 23:d –infracciones y sanciones– y “g” –término de confección del presupuesto de recursos y gastos–; y 25 –plazo intimación previo al cobro ejecutivo–).
La proporción de pago de gastos que le corresponde al usuario según el sistema elegido por el emprendedor, deberá igualmente constar en el contrato de tiempo compartido.
Las cuestiones relativas al intercambio deben ser incorporadas al contrato y si el ingreso a un determinado STTC fuere acompañado del ingreso a una red de intercambios debe suscribirse el respectivo contrato cuya recepción deberá efectivizarse en el acto dejándose constancia de la recepción del correspondiente ejemplar.
Si la efectivización del derecho del usuario quedara condicionada a la venta de un número mínimo de períodos, ello deberá estar expresado en el contrato así como determinado el procedimiento para el reintegro de lo abonado con intereses.
La facultad de arrepentimiento –otro gran foco de conflictos en el ámbito del derecho del consumidor en general y en el del Tiempo Compartido en particular– debe expresarse en caracteres destacados, siendo el plazo de cinco días (salvo el caso de firma de precontratos, pues allí rige un plazo diverso, conforme veremos infra al comentar el art. 18).
Finalmente entre las constancias que estimamos destacables debe también integrar el contrato el compromiso del emprendedor “de brindar una prestación equivalente o una compensación adecuada, si ello no fuera posible, en el caso de que el usuario se viera impedido del uso y goce de las prestaciones vacacionales contratadas, por causas que le sean atribuibles a aquél” (inc. “q” del art. 15).
En el art. 16Ver Documento se declaran inoponibles las cláusulas abusivas, declaración que nos parece sobreabundante frente al estado actual de la cuestión tanto a nivel legislativo como jurisprudencial.
Los arts. 17 y 18Ver Documento son dedicados al precontrato, el que se identifica en el texto legal con la “reserva de compra”. En ella el futuro usuario se compromete a suscribir n contrato de Tiempo Compartido. Se requieren tanto ejemplares como partes intervienen, y debe indicarse –bajo pena de nulidad– que el contrato se suscribirá dentro de los sesenta días siguientes.
Como adelantáramos la reserva posee un plazo especial de arrepentimiento (siete días) el que se debe efectivizar por medio fehaciente, sin necesidad de expresar la causa. El domicilio al que debe realizarse tal notificación constará en el documento informativo que el emprendedor ofrezca como oferta (ver art. 28:j). Ver Documento
La segunda parte del art. 18 pareciera tratar el derecho a desistir cuando no hubiese existido precontrato. Aclarándose que dicha facultad de arrepentimiento no puede ser ni renunciada ni dispensada, debiendo constar claramente en el contrato. El emprendedor tendrá treinta días desde la recepción de la notificación para reintegrar lo recibido.
Se advierte aquí una doble regulación sobre el arrepentimiento que genera cierta incertidumbre. Vimos que la cuestión debía incluirse en el contrato al repasar su contenido mínimo; pero allí el plazo era de cinco días mientras que aquí es de siete. Sin ánimo de dar un parecer terminante sobre la cuestión, y ateniéndonos a la redacción de ambas normas pareciera que la primera de ellas establece un plazo de arrepentimiento previo a la suscripción del contrato y para casos de inexistencia de precontrato; a su vez la segunda establece un término de revocación una vez firmado el contrato.
Todos los plazos, valga la aclaración, se computan conforme el Código Civil (art. 28) es decir días corridos.
C. Deberes del usuario y del emprendedor.
Los arts. 19 y 20Ver Documento procuran precisar el contenido de las obligaciones a cargo de las dos partes principales dentro del Tiempo compartido.
Así se obliga al emprendedor a establecer un régimen de utilización y administración (el que como vimos debía constar en la escritura de afectación –art. 10:c, ap. 1–); a controlar al administrador; a habilitar un registro de transacciones respecto de las UV y sus usuarios.
Deberá también garantizar mediante un fideicomiso el uso de los futuros usuarios cuando el STTC esté construcción. Planteamos aquí la observación que nos parece algo acotado indicar que la única vía de garantizar el uso futuro sea por vía del fideicomiso. Hay –y se creerán el futuro, indudablemente– gran cantidad de institutos que bien podrían salvaguardar los intereses de los usuarios, sin que sea necesario limitarlo al fideicomiso.
Finalmente el emprendedor estará a cargo de una serie de gastos, como por ejemplo los gastos de la UV cedidas temporalmente a terceros; o aquellos que excedan el monto ofertado cuando se trabaje bajo sistema de ajuste alzado relativo.
El usuario por su parte debe usar los bienes del STTC conforme su naturaleza permitiendo análogo disfrute de los restantes usuarios.
Nada diremos del inciso b del art. 20 pues nos parece redundante del sistema general de responsabilidad civil.
Debe también comunicar toda cesión de sus derechos acorde al reglamento de uso (ver art. 15:i).
La última obligación introduce un tema espinoso. Al imponer la obvia obligación de pagos de las cuotas por gastos –creemos que la práctica y la doctrina poco tardarán en hablar de expensas– la ley introduce una peligrosa cuestión para el usuario y que puede generar conflictos. Así se prescribe que “Para ejercer sus derechos el usuario deberá tener las cuentas al día”. Tan amplio requisito nos genera preocupación, pues ¿cómo hará el usuario para reclamar cuestiones relativas a la liquidación de los gastos a su cargo? A estar al texto de la ley se establece una suerte de “solve et repete” peligroso para la parte más débil del contrato.
¿Y si el conflicto se extiende y el usuario, por ejemplo, consigna las sumas, significa que no podrá usar su UV durante el período contratado?
La amplitud de la norma al limitar el ejercicio de sus derechos –todos– al enigmático tener las cuentas al día, puede ser una fuente de abusos por emprendedores inescrupulosos.
D.- Responsabilidades solidarias.
Tanto el vendedor como el emprendedor y la red de intercambio son solidariamente responsables frente al usuario por la falta de legitimación para transmitir o constituir derechos emergentes del STTC.
El primero ve limitada su responsabilidad hasta el monto de lo percibido por intermediar al tiempo de contratar.
A su vez la red de intercambio tiene el límite en lo percibido del usuario perjudicado al momento de afiliación o de renovación.
E. Administración del STTC.
La Administración del STTC puede estar a cargo del emprendedor o ser delegada en un tercero, designado por aquel.
Los usuarios eventualmente podrán intervenir en elección o remoción del administrado sólo si el sistema utilizado lo permite.
Sus facultades y deberes recuerdan las del administrador del sistema de propiedad horizontal, aunque ampliadas por las especiales necesidades del tiempo compartido.
Así pueden señalarse como distintivas las facultades de controlar las prestaciones convenidas entre emprendedor y usuario; proveer las solicitudes de disponibilidad de UV; verificar infracciones al reglamento y aplicar sanciones; incoar recursos administrativos y acciones judiciales; confeccionar y ejecutar el presupuesto; cobrar las cuotas de los gastos proporcionales, entre otras funciones.
F.- Gastos a cargo de los usuarios.
La administración y el mantenimiento del STTC genera una serie de gastos que “serán soportados por los usuarios” salvo respecto de aquellos períodos no enajenados pero cedidos temporalmente, cuyos gastos soportará el emprendedor (en igual sentido art. 19:c).
Si se hubiere adoptado el ya mencionado sistema de ajuste alzado relativo sólo se permitirán los aumentos previstos, y lo que exceda correrá por cuenta del emprendedor o el administrador.
Para el caso de falta de pago la ley eleva a la categoría de título suficiente para el procedimiento de cobro ejecutivo al certificado emanado del administrador. En dicho documento debe constar la deuda, los rubros que la componen y el plazo para abonarla.
Previo al inicio de las acciones debe intimarse fehacientemente al usuario según el plazo que estipule el reglamento.
G.- Comercialización y publicidad de los STTC.
Central en toda vinculación jurídica desigual, el deber de información es impuesto en relación contractual del STTC a las eventuales co-contratantes del usuario (art. 26). Ver Documento
La información debe ser veraz, eficaz y suficiente, suministrada con certeza y objetividad, abarcando a los bienes integrantes del STTC, las prestaciones que se ofrezcan, los derechos que se transmiten o constituyan, entre otros aspectos relevantes.
El art. 27Ver Documento regla el álgido tema de las promociones con fines publicitarios de los “tiempo compartido”, las que han generado –en algún caso– situaciones de abuso extremo respecto de los consumidores. Se prevén allí los recaudos mínimos que deben cumplir las promociones en lo relativo a premios y regalos, así como la mecánica de las entrevistas previas.
Un aspecto interesante de la ley de tiempo compartido resulta ser la especial preocupación respecto del contenido de la publicidad relativa al STTC. El legislador ha establecido una serie de recaudos –ineludibles y mínimos nuevamente– que deberá contener el llamado “documento informativo” y al que califica como oferta vinculante (art. 28).
Ese instrumento será entregado a cualquier persona que solicite información y a todo potencial usuario en su primera entrevista. En dicho documento constarán las principales informaciones que hacen a la conformación del derecho del usuario, muchas de las cuales deben constar en el contrato de tiempo compartido y/o en la escritura de afectación.
Toda publicidad que el emprendedor efectúe lo obliga y se tendrá por incluida en el contrato a firmarse. La circunstancia de encontrarse el STTC en construcción debe constar expresamente.
El art. 30Ver Documento bajo el título de “lealtad comercial” prescribe una serie de reglas para ordenar la oferta del STTC a los consumidores. En ese orden de ideas prohíbe “recurrir a presiones, al acosamiento y manipuleo del potencial usuario” debiendo alentar “sus motivaciones de compra con argumentos y aseveraciones realistas, no ilusorias, que no se presten a dobles interpretaciones o que contengan falsas promesas, ocultamientos o engaños”.
No creemos que denominación sea casual pues vale recordar que la llamada ley de lealtad comercial Nº 22802 (sanc. 05/05/1983; promul. 05/05/1983; publ. 11/05/1983) en su art. 9Ver Documento prohíbe “la realización de cualquier clase de presentación, de publicidad o propaganda que mediante inexactitudes u ocultamientos pueda inducir a error, engaño o confusión respecto de las características o propiedades, naturaleza, origen, calidad, pureza, mezcla, cantidad, uso, precio, condiciones de comercialización o técnicas de producción de bienes muebles, inmuebles o servicios”.
Y en su art. 10Ver Documento inc. b también prohíbe “Promover u organizar concursos, certámenes o sorteos de cualquier naturaleza, en los que la participación esté condicionada en todo o en parte a la adquisición de un producto o a la contratación de un servicio”.
Tales prohibiciones son aplicables a los supuestos de hecho relacionados a la oferta del STTC, resultando por aquella norma pasibles de multas según prevé el art. 18 de la citada ley 22802.
Finalmente el art. 31Ver Documento –bajo un título algo confuso– determina qué recaudos debe cumplir aquel STTC ubicado en el exterior y que pretenda comercializarse en el país.
A tal fin deberá el emprendedor solicitar y obtener la autorización y registración por los organismos previstos en esta ley que venimos comentando, acreditando los extremos que requiere el apartado “a” relativas al emprendedor y al STTC en sí; e igualmente que el vendedor se encuentra inscripto en el Registro ya mencionado aquí.
Una diferencia esencial respecto de los STTC ubicados en el exterior es que se fija como condición para su comercialización en el país la efectiva construcción de los mismos y su adhesión a una red internacional de intercambios, recaudos que nos necesarios en los casos de STTC ubicados en nuestro país
IV. La transición.
Por último resta tratar en este veloz repaso de la reciente ley a la forma en que los STTC hoy vigentes en nuestro país se adaptarán al nuevo sistema.
Para gozar de la etapa de transición ya deben estar transitando la etapa de comercialización del STTC. De encontrarse en tal momento dispondrán de un año para adecuarse a lo establecido en la presente ley.
Sin embargo ese año comienza a contarse recién a partir de la reglamentación, a la que se ha fijado a su vez un plazo de 90 días desde la vigencia de la ley (la que a estar al Código Civil recién comienza el día 03/04/08).
Es decir que el plazo real será de quince meses desde la vigencia de la ley.
Los contratos previos a la nueva ley o celebrados dentro del plazo consignado supra van a regirse por sus términos pero luego de ese plazo sólo tendrán vigencia las cláusulas que no se opongan al texto legal.
Esta última regla de transición aparece como de sencilla enunciación pero creemos que puede dar a lugar a cierta inseguridad en cuanto a qué derecho goza efectivamente el usuario, una vez culminada la etapa entre ambos sistemas. Será la jurisprudencia la que necesariamente encarrile estas incógnitas.
IV.- Primeras conclusiones.
La primera conclusión que se nos aparece es la haber dado un paso hacia adelante pues la sanción de la ley significa hacer cesar la incertidumbre que pesaba sobre las relaciones jurídicas que nacían bajo el sistema de tiempo compartido. Más allá de las cuestiones doctrinarias que puedan surgir con el texto dado, lo cierto es que la existencia de un régimen legal específico importa un progreso para nuestro país.
Sin duda que se ha ganado en seguridad jurídica y que la fama justificadamente cosechada por algunas empresas comercializadoras de STTC comenzará a revertirse en beneficio de los consumidores y también de la empresas involucradas.
La segunda reflexión –ya dentro de la ley misma– es confirmar la preocupación que el legislador muestra por la situación del más desprotegido de los vinculados en torno del tiempo compartido: el hoy denominado usuario. Hemos dicho que la norma presenta una impronta claramente pro consumidor y ello nos alegra pues es el Estado quien debe velar por el más débil y lo debe hacer con herramientas concretas, la que comentamos aparece como una muy clara. Esperamos que la reglamentación no tuerza ese espíritu.
Una tercera conclusión es el que entendemos como un acierto desde el plano económico: la indefinición legal sobre el carácter del derecho que adquiere el usuario, dejando que sean las partes quienes se inclinen por un derecho personal o por uno real.
Esa discusión que tanto tiempo consumió la ley la supera entregándole a las partes el negocio jurídico para que definan según su conveniencia qué naturaleza le otorgarán, recordando que la ley exige una expresión asertiva respecto de ella.
En síntesis estas primeras reflexiones son básicamente celebratorias de la nueva ley pues llevan luz a un asunto que permanecía oscuro, en especial para los consumidores.
Sin duda que la norma –como todas– es perfectible pero ya los operadores velarán por su mejor funcionamiento y, en última instancia, serán los tribunales de nuestro país los que ayudarán su correcta aplicación.
(1) No surge claro de la ley si bajo el término “prestador” procura englobar a los anteriores actores del sistema –a excepción de usuario y revendedor- como podría concluirse de la lectura de otros artículos, por ejemplo los relativos al Registro o al Tribunal arbitral) o si se refiere a una misma persona que cumple más de uno de los roles descriptos. Nos inclinamos por la primera idea aún cuando no esté suficientemente definida la cuestión.
(2) El artículo indica que la Autoridad de Aplicación podrá “inspeccionar los libros y documentos de los responsables, levantar actas de comprobación de las infracciones, efectuar intimaciones, promover investigaciones, solicitar la documentación que considere necesaria, promover acciones judiciales, solicitar órdenes de allanamiento, requerir el auxilio de la fuerza pública y llevar adelante toda otra medida que sea necesaria a los fines del cumplimiento de la presente ley” (art. 5).
(3) La ley no es clara pues pareciera que solo el inciso “d” contempla el caso de inhabilitados que integren sociedades que pretendan la habilitación en el Régimen de STTC. De una lectura sencilla parece desprenderse que en los tres primeros casos las personas jurídicas integradas o representadas por personas físicas que cumplan con tales calidades no tendrían inconvenientes en ser habilitadas y sí lo tendrían esas mismas personas si procurasen la inscripción para ellas en cuanto tales. Bien vendría una aclaración por vía reglamentaria.
(4) El sistema de ajuste alzado relativo ha sido siempre entendido como un sistema de fijación de costos de una obra a construirse. En dicho sistema el precio de la obra estaría predeterminado pero a la par se fija un porcentaje variación en más o en menos respecto del monto del contrato.; en ese marco puede haber modificaciones en el proyecto inicial, trabajos adicionales o trabajos imprevisibles que autoricen la variación porcentual estipulada, pero no más allá de ella (conf. “Manual práctico de legislación de la construcción” por García Tejera y Torres, Ed. Nobuko SA, 2005, pp. 118/119). La aplicación de este sistema al cobro de los gastos dentro del STTC permitiría fijar un valor determinado para los mismos, pero autorizaría la vez la posibilidad de fijar una porcentual de variación en caso de levantarse, por ejemplo, un complejo por etapas que vaya demandando nuevos gastos.
(*) Juez de la Cámara de Apelación de Necochea. Docente de la Cátedra de “Derechos Reales e Intelectuales” del Departamento de Derecho de la Universidad Nacional del Sur (Bahía Blanca).
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