Voces: DESALOJO - ANIMUS DOMINI - RECHAZO DE LA DEMANDA - POSESIÓN - TRADICIÓN DE LA COSA -
Partes: Bello Valeria Beatriz c/ Francisco Antonio Gómez s/ desalojo
Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Familia y Contencioso Administrativo de Villa María
FECHA: 28/2/2008
Cita: MJJ20664
Rechazo de la demanda de desalojo por haber el accionado intervertido el título.
Sumario
1.- Debe rechazarse la acción de desalojo incoada contra el inquilino que poseyó el inmueble `por veinte años, pues el actor, a pesar de ser el titular registral del inmueble, ha admitido que nunca tuvo la posesión por no habérsele hecho efectiva la tradición.
2.- Las meras expresiones contenidas en las escrituras traslativas del dominio sobre la transmisión de la posesión son insuficientes para tener por operada la tradición ni siquiera entre las partes, por cuanto ella exige la realización de actos materiales. La declaración del tradens de darse por desposeído, sólo vale en efecto, como manifestación de su consentimiento para que el accipiens tome la posesión y entre a ocupar el bien, pero éste debe efectuar realmente actos posesorios para que la tradición se juzgue operada.
3.- Resulta acreditada la interversión del título por parte de quien primero detentó un fundo "nomine alieno" y luego "nomine propio", si realizó de manera ostensible un conjunto de actos que son típicamente posesorios y demostrativos de la intención -"animus"- de no poseer para otro sino de hacerlo "per se". Dicha acreditación surge de actos tales como haber levantado un asiento domiciliario, criado los hijos, cultivado la tierra, demarcado un pedazo de tierra; todo ello efectuado con la firme convicción de no ser ya más tenedor sino poseedor a título de dueño y por lógica consecuencia, desconociendo los derechos que cualquier otro pudiera tener, intervirtiendo el título en forma absolutamente unilateral.
4.- La interversión puede darse en plazo mucho más breve que el requerido para la usucapión, con tal que sea con actos que demuestren acabada y públicamente la voluntad del tenedor de dejar de serlo, para constituirse en poseedor a fin de obtener al cabo del plazo de ley la propiedad del inmueble.
Fallo
En la ciudad de Villa María, a veintiocho días del mes de febrero del año dos mil ocho reuniéronse en Audiencia Pública los señores vocales de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Familia y Contencioso Administrativo de la Cuarta Circunscripción Judicial, con sede en la ciudad de Villa María, integrada al efecto por los doctores Juan María OLCESE, Juan Carlos CAIVANO y Luis Horacio COPPARI, presidida por el primero de los nombrados, en presencia de la Secretaria autorizante, con el fin de dictar sentencia en estos autos caratulados: “BELLO, VALERIA BEATRIZ c/ FRANCISCO ANTONIO GOMEZ - DESALOJO” (Expte. “B” – N º 02 – 06 de Marzo de 2007), con motivo del recurso de apelación interpuesto a fojas 158, por el apoderado de la parte actora, doctor Leandro Zanotti, que fuera concedido a fojas 159, en contra de la Sentencia Número Cuatrocientos doce, de fecha veintitrés de octubre de dos mil seis, dictada por la señora Jueza de Primera Instancia y Primera Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad, (fs. 155/157 vta.), cuya parte dispositiva expresa: "1°) Desestimar la acción de desalojo interpuesta por Valeria Beatriz Bello en contra del Señor Francisco Antonio Gomez; 2°) Imponer las costas del presente a la actora, a cuyo fin se regulan provisoriamente los honorarios de la Dra. Romona Chialvo en la suma de Pesos (...) ($...); 3°) Desestimar el planteo de inconstitucionalidad de la Perito Norma del carmen Navarro y en consecuencia, regular sus honorarios en la suma de Pesos (...) ($...). PROTOCOLÍCESE.... Fdo. Dra. Ana María Bonadero de Barberis - Jueza ".
Al fin expresado el Tribunal se propuso las siguientes cuestiones para resolver:
PRIMERA: ¿ES JUSTA LA RESOLUCIÓN RECURRIDA?.
SEGUNDA: ¿QUÉ PRONUNCIAMIENTO CORRESPONDE DICTAR?.
Practicado el sorteo de ley (art. 379 , CPCC.), resultó que los señores vocales votarán en el siguiente orden: doctor Juan María OLCESE, doctor Juan Carlos CAIVANO y doctor Luis Horacio COPPARI.
A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA POR EL TRIBUNAL EL DR. JUAN MARÍA OLCESE, DIJO:
1. Los hechos de la causa pueden sintetizarse así: Según la escritura agregada en copia a fs. 3, en 1993 Adolfo Sastre y Clotilde Sastre de Rodríguez (como herederos de sus padres, que eran los titulares del dominio del inmueble de autos) vendieron a Olga Beatriz Rossi de Bello, Gustavo Bello y Valeria Beatriz Bello, el inmueble que ahora se pretende desalojar, ya que aquellos pretenden que el demandado Gómez sea un precarista, ya que la ocupó ilegítimamente, invocando como prueba una denuncia penal por despojo (fs. 10). El demandado ha negado tal ilegítima ocupación, reconociendo que en el inmueble, donde ha “vivido desde hace mas de dieciocho años”, que si bien ingresó como locatario, el antiguo propietario Sr. Sastre hizo abandono del mismo, pues desapareció, sin haberlo podido encontrar y creyendo que había abandonado el país. Que él ha hecho diversas mejoras, por lo que se ha convertido en poseedor. En subsidio invoca el derecho de retención para no desalojar, hasta tanto se le restituyan los gastos hechos (fs.16).
2. En el decurso del pleito se ha probado que los vendedores Sres. Sastre eran titulares del dominio transmitido en 1993 a los Sres. Bello quienes manifestaron en el acto escriturario que “ya se encuentran en posesión material de los inmuebles adquiridos por tradición verificada con anterioridad a este acto” (fs. 5 al pié). Pero también ha quedado acreditado que Gómez lo ocupa desde aproximadamente 1985 si bien ha reconocido haber ingresado como inquilino (fs.16), pero posteriormente intervirtió su título, pues nunca pagó alquileres, ni le fue reclamada la restitución del bien; por el contrario hizo mejoras de mantenimiento en el inmueble. Todo eso ha quedado acreditado sobradamente con las pruebas testimoniales prestadas por Estela Marys Moyano (fs. 124) y Héctor Oliver (fs.105) quienes han manifestado que la ocupación data de unos veinte años y por, Miguel Angel Quiroga (fs. 126), que habla de “por lo menos diez o doce años”. También se ha demostrado que Gómez ha efectuado arreglos “entre ellos ha revocado el inmueble” y que hizo la conexión de agua corriente (Tgo. Moyano, fs. 124), “ha hecho arreglos y un baño” (Tgo. Quiroga, fs. “126), la ha pintado, revocado, le ha hecho la mantención [sic] mínima que requiere la propiedad, que le consta que levantó la pared medianera al hipódromo y la de la calle Newton, que tiró una tormenta” (Tgo.Oliver, fs. 105). Todo eso tiene buena relación con el estado actual del inmueble según lo expresado en el peritaje de fs. 141).
3. Como se ha dicho en el exordio, la demanda ha sido rechazada porque la Sra. Jueza, si bien no ha aceptado la tesis del demandado de haber intervertido la tenencia en posesión porque, al haber reconocido su ingreso como inquilino, “debió acreditar suficientemente tal cambio”, no bastan los hechos invocados ya que los mismos resultan equívocos, pues “el mantenimiento de la propiedad lo realiza tanto el tenedor como el poseedor…” (fs.156v). Empero, la magistrada ha basado su fallo en la circunstancia de que “ha sido la propia actora quien ha admitido no haber tenido nunca la posesión efectiva de la propiedad, según así lo ha confesado al contestar la posición tercera en la audiencia de absolución de posiciones” fs. 156v).
4. Los agravios del apelante se han limitado a sostener que Gómez ingresó como inquilino y que mantuvo tal carácter hasta la fecha (fs. 170, º XVII), para lo que invoca el art. 2354 CC “tal como ella [la posesión] comenzó, tal continúa siempre, mientras no se cree un nuevo título de adquisición”. Y líneas abajo señala: “La ocupación de Gómez sigue siendo [en carácter de] locatario. Distinto hubiese sido, si Gómez hubiere producido un juicio de usucapión del inmueble por él alquilado…” (fs. 170. º XVIII). Hago abstracción de todo lo demás que expresa su largo escrito (fs.169/171) pues son consideraciones muy generales que en nada constituyen el cuerpo de los agravios.
5. Sostengo que el fallo de primera instancia debe confirmarse, porque la jueza tiene razón cuando ha afirmado que la actora evidentemente no ha consolidado su dominio (que, como se sabe, requiere título y tradición). Lo primero (título) ha sido logrado con la escritura de venta, pero no lo segundo, porque si bien allí se dice que los compradores “se encuentran en posesión material de los inmuebles adquiridos por tradición verificada con anterioridad a este acto” (fs.5v al final), tal manifestación no es verdadera según resulta de la prueba arrimada a los autos (arriba reseñada) ya que ella es demostrativa de que Gómez estaba ocupando el predio en ese momento. Tal declaración de los compradores es algo virtual, sin consecuencias jurídicas como para hacerles adquirir el dominio tal como establece al art. 2378 CC: “La sola declaración del tradente de darse por desposeído, o de dar al adquirente la posesión de la cosa, no suple las formas legales”. En su comentario expresan SALAS Y TRIGO REPRESAS “Las meras expresiones contenidas en las escrituras traslativas del dominio sobre la transmisión de la posesión, son insuficientes para tener por operada la tradición ni siquiera entre las partes, por cuanto ella exige la realización de actos materiales. La declaración del tradens de darse por desposeído, sólo vale en efecto, como manifestación de su consentimiento para que el accipiens tome la posesión y entre a ocupar el bien, pero éste debe efectuar realmente actos posesorios para que la tradición se juzgue operada” (Código Civil Anotado, p.605, º 1). Veamos la buena sentencia de la Cámara 1ª. C.C.C. Río Cuarto: “Carece de legitimación quien acciona como propietario de un inmueble, si se demuestra que nunca tuvo la posesión, por no habérsele hecho efectiva la tradición. El propietario que demanda por desalojo debe probar su posesión actual, si ésta es negada por el demandado” (Cardellino c/ Palavecino-Desalojo”, 1/06/2005, LLC 2005-980).
La tradición debe ser algo material (“por actos materiales del que entrega la cosa”, dice el art. 2379 CC respecto a los inmuebles y lo repite el art. 2382 en cuanto a los muebles), salvo, claro está, el caso de las llamadas tradiciones simbólicas, como el caso de la traditio brevi manu (art. 2387) o del constituto posesorio (art. 2462 , inc.3º), o la propiamente simbólica (art. 2388 ). Y en el caso no ha existido tal acto real ni siquiera el simbólico porque es evidente que Gómez no reconoce hacerlo en representación de los propietarios (por el contrario está diciendo que lo ocupa como dominus). Recuérdese que una de las formas de perder la posesión es mediante “el abandono voluntario de la cosa con intención de no poseerla en adelante” (art. 2454 ) y tal circunstancia debe darse por hecha si el antiguo propietario (Sastre) permaneció sin reclamar su devolución durante casi una veintena de años. Juzgar lo contrario sería ir en contra de la lógica de la vida (el logos de lo humano o de lo razonable, como le llama el iusfilósofo RECASENS SICHES).
Es cierto que esta misma Cámara, con distinta integración, ha adscrito a la tesis generalizada según la que, si un tenedor de inmueble (generalmente inquilino aprovechado) invoca haber intervertido su título mutándolo por posesión, debe probar (o sea que tiene una carga) acabadamente los hechos que así hayan convertido un hecho en otro (por ejemplo en “Zayas c/ Córdoba – Desalojo”, sentencia inédita Nº 12 del 27/03/2003, que, a su vez, se apoya en otros precedentes), y en base a tal razonamiento hizo lugar al desalojo, no obstante la pretendida posesión del demandado, pero allí las circunstancias base de la causa eran completamente distintas ya que habían mediado varios contratos de locación y además nunca los hechos fundamento del status posesorio tenían la fuerza de los casi veinte años de soledad (equivalente a abandono) exhibidos aquí por la tenencia de Gómez. También en otro caso (“Bertoglio c/ Bertoglio de Ellena-Desalojo”, sent. 10/06/2004) el tribunal rechazó una pretendida posesión por quien era simple ocupante de un inmueble pues no se habían dado hechos indudablemente posesorios (animus domini) ya que mediaba una relación parental muy íntima entre abuelos y nieta y, a su vez, había mediado ocupación simultánea entre esos parientes. Como se ve supuestos completamente distintos a los que se narran en esta causa.
La verdad que son muchos mas los casos en que la jurisprudencia admite la demanda de desalojo en contra de un ocupante (generalmente tenedor aprovechado, que se ha introducido como inquilino o como comodatario) porque los hechos no demuestran acabadamente haber producido la interversión de los títulos de la ocupación, pero hay también casos (que bien pueden parangonarse al que ahora estudio) donde se ha resuelto lo contrario, por ejemplo puede consultarse el supuesto paradigmático resuelto por la Cámara 8ª. Civil y Comercial de Córdoba (3/04/1995, LLC 1995-565 con nota de José Manuel Díaz Reyna) donde se dijo: “Si bien la causa o título de posesión por parte del ocupante de un fundo fue la de ser tenedor -art. 2352, Cód. Civil- de la misma y su poseedor una sucesión, ello no significa que necesariamente y "per vitam" deba seguir esa misma suerte, excluyéndose la posibilidad de una transformación de la causa o título en virtud del cual se está poseyendo o teniendo la cosa. Es decir, que bien puede efectuarse un comportamiento orientado a producir una interversión del título y con ello una auténtica transmutación de éste” […]. Resulta acreditada la interversión del título por parte de quien primero detentó un fundo "nomine alieno" y luego "nomine propio", si realizó de manera ostensible un conjunto de actos que son típicamente posesorios y demostrativos de la intención -"animus"- de no poseer para otro sino de hacerlo "per se". Dicha acreditación surge de actos tales como haber levantado un asiento domiciliario, criado los hijos, cultivado la tierra, demarcado un pedazo de tierra; todo ello efectuado con la firme convicción de no ser ya más tenedor sino poseedor a título de dueño y por lógica consecuencia, desconociendo los derechos que cualquier otro pudiera tener, intervirtiendo el título en forma absolutamente unilateral”. 5. El apelante ha querido justificar su posición alegando que “Distinto hubiese sido, si Gómez hubiere producido un juicio de usucapión del inmueble por él alquilado…” (fs. 170. º XVIII), pero eso no es de recibo: La interversión de la tenencia por posesión no requiere el plazo veintenario ni menos que se haya obtenido, ni promovido, demanda. La interversión puede darse en plazo mucho mas breve con tal que sea con actos que demuestren acabada y públicamente la voluntad del tenedor de dejar de serlo, para constituirse en poseedor a fin de obtener al cabo del plazo de ley la propiedad del inmueble. Por cierto que en tal supuesto el propietario así desposeído tendrá las acciones posesorias y la reivindicatoria que el Código le confiere, incluso la protección penal por tal hecho delictivo.
6. Termino así compartiendo lo legítimo del fallo dictado en primera instancia.
A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA POR EL TRIBUNAL EL DR. JUAN CARLOS CAIVANO, DIJO:
Que adhiere a la argumentación expuesta por el señor Vocal preopinante.
Que sin perjuicio de ello, estima oportuno enfatizar que estima dirimente a fin de resolver adecuadamente el caso traído a decisión, al argumento vertido por la baja instancia, con apoyo en las constancias de autos, cuando señala a fs. 156 vta. que: “En autos ha sido la propia actora quien ha admitido no haber tenido nunca la posesión efectiva de la propiedad, según así lo ha confesado al contestar la posición tercera en la audiencia de absolución de posiciones (fs. 100/101)”.
Como tiene resuelto este Tribunal de Alzada, carece de legitimación quien acciona como propietario de un inmueble, si se demuestra que nunca tuvo la posesión, por no haberse hecho efectiva la tradición, resultando insuficientes expresiones tales, como la contenida en la escritura pública número veintidós (fs. 3/7), donde los compradores afirman que “...se encuentran en posesión material de los inmuebles adquiridos por tradición verificada con anterioridad a este acto...” (cf.: escritura fs. 5 vta in fine y 6), careciendo de sustento el efecto jurídico autosuficiente que le atribuye la recurrente (cfr.: Cámara Civil, Com., Flia. y Cont. Adm. de Villa María, Sentencia Nº 35, 02/07/2007, “Bianco, Lucrecia c/ Alberto Nicolás Sangoy y otra – Desalojo”, inédito).
En igual sentido señala calificada doctrina: “De conformidad con el art. 2505 del C.C. el dominio se adquiere con el título (escritura traslativa de dominio) y el modo (la tradición), a lo que corresponde agregar la inscripción registral para que resulte oponible a terceros. El Código adoptó para los derechos reales, en general, un sistema de publicidad material basado en la posesión. Se entiende por tradición la entrega efectiva de la cosa, sin que la declaración del tridente en el contrato de darse por desposeído o de dar al adquirente la posesión de la cosa, supla las formalidades impuestas (arts. 2377 y 2378 C.C.) (PUERTA de CHACON, A., “Código Civil y leyes complementarias”, AA.VV., Director ZANNONI, Coordinadora KEMELMAJER DE CARLUCCI, ed. Astrea, Bs. As., 2005, Tº 10, p. 649, comentario al art. 2505).
Siempre en la misma dirección: “La legitimación del propietario debe fundarse en la pertinente escritura traslativa de dominio inscripta en el Registro Inmobiliario correspondiente (art. 2505 del Cód. Civil), aunque aquella calidad puede desvirtuarse mediante la prueba de que no se hizo al adquirente la efectiva tradición del inmueble, no pudiéndose tener por configurada la existencia de ese acto mediante la simple manifestación que al respecto contenga la escritura” (PALACIO, Lino E., “Derecho Procesal Civil”, ed. Abeledo Perrot, Bs. As., 1987, Tº VII, p. 89).
Si bien no corresponde al Tribunal indicar a las partes los remedios legales previstos en función de las pretensiones deducidas, no resulta superfluo recordar que la sentencia dictada en un juicio de desalojo no hace cosa juzgada sobre tópicos tales como la titularidad dominial o la naturaleza de la posesión. De tal manera, de resultar perdidoso el actor, puede hacer valer sus eventuales derechos mediante la vía de los interdictos o de las pretensiones posesorias o petitorias. A la inversa, en la hipótesis que el demandado no haya producido prueba acerca de la posesión (cuando resulte pertinente exigirla), la sentencia favorable al actor no es obstáculo para que aquél se valga posteriormente de las mencionadas vías (véase: PALACIO, Lino E., obra cit., Tº VII, págs. 98/99).
A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA POR EL TRIBUNAL EL DR. LUIS HORACIO COPPARI, DIJO:
Que luego de un pormenorizado estudio de las opiniones vertidas por los señores Vocales que me precedieron con sus opiniones, advirtiendo que las mismas no son contradictorias, ni manifiestan criterios disímiles, sino que ambas se complementan; en su mérito me adhiero a las mismas opinando en igual sentido.
A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA POR EL TRIBUNAL EL DR. JUAN MARÍA OLCESE, DIJO:
Por lo que he expuesto sostengo que debe rechazarse con costas el recurso de apelación, todo sin perjuicio de las otras acciones que pueda tener el actor. Como en la primera instancia se han regulado los honorarios de la Dra. Romina Chialvo en el importe de quince jus por carecerse de base, corresponde diferir la regulación de los honorarios devengados en esta instancia hasta tanto exista base definitiva. En consecuencia, oportunamente, la baja instancia procederá a regular los honorarios de la Dra. Chialvo en el punto medio de la escala del art. 37 de la ley arancelaria (...%) de conformidad a las reglas de evaluación cualitativas del art. 36, incisos 1° y 5°, Ley 8226; y no se regulan honorarios al Dr. Leandro Zanotti, en virtud de lo previsto en el art. 25 de la ley 8226.
Por todo lo expuesto se RESUELVE:
1. Rechazar el recurso de apelación deducido por la parte actora, con costas.
2. Imponer las costas a la actora recurrente objetivamente vencida (art. 130 del C. de P.C.), difiriendo la regulación de honorarios de la Dra. Romina Chialvo, para la oportunidad expresada en los considerandos, la que será practicada por el Tribunal Inferior, en base a las pautas suministradas; y no regular honorarios al Dr. Leandro Zanotti, en virtud de lo previsto en el art. 25 de la ley 8226.-
3. Protocolícese, agréguese copia, hágase saber y, oportunamente, bajen.
Partes: Bello Valeria Beatriz c/ Francisco Antonio Gómez s/ desalojo
Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Familia y Contencioso Administrativo de Villa María
FECHA: 28/2/2008
Cita: MJJ20664
Rechazo de la demanda de desalojo por haber el accionado intervertido el título.
Sumario
1.- Debe rechazarse la acción de desalojo incoada contra el inquilino que poseyó el inmueble `por veinte años, pues el actor, a pesar de ser el titular registral del inmueble, ha admitido que nunca tuvo la posesión por no habérsele hecho efectiva la tradición.
2.- Las meras expresiones contenidas en las escrituras traslativas del dominio sobre la transmisión de la posesión son insuficientes para tener por operada la tradición ni siquiera entre las partes, por cuanto ella exige la realización de actos materiales. La declaración del tradens de darse por desposeído, sólo vale en efecto, como manifestación de su consentimiento para que el accipiens tome la posesión y entre a ocupar el bien, pero éste debe efectuar realmente actos posesorios para que la tradición se juzgue operada.
3.- Resulta acreditada la interversión del título por parte de quien primero detentó un fundo "nomine alieno" y luego "nomine propio", si realizó de manera ostensible un conjunto de actos que son típicamente posesorios y demostrativos de la intención -"animus"- de no poseer para otro sino de hacerlo "per se". Dicha acreditación surge de actos tales como haber levantado un asiento domiciliario, criado los hijos, cultivado la tierra, demarcado un pedazo de tierra; todo ello efectuado con la firme convicción de no ser ya más tenedor sino poseedor a título de dueño y por lógica consecuencia, desconociendo los derechos que cualquier otro pudiera tener, intervirtiendo el título en forma absolutamente unilateral.
4.- La interversión puede darse en plazo mucho más breve que el requerido para la usucapión, con tal que sea con actos que demuestren acabada y públicamente la voluntad del tenedor de dejar de serlo, para constituirse en poseedor a fin de obtener al cabo del plazo de ley la propiedad del inmueble.
Fallo
En la ciudad de Villa María, a veintiocho días del mes de febrero del año dos mil ocho reuniéronse en Audiencia Pública los señores vocales de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Familia y Contencioso Administrativo de la Cuarta Circunscripción Judicial, con sede en la ciudad de Villa María, integrada al efecto por los doctores Juan María OLCESE, Juan Carlos CAIVANO y Luis Horacio COPPARI, presidida por el primero de los nombrados, en presencia de la Secretaria autorizante, con el fin de dictar sentencia en estos autos caratulados: “BELLO, VALERIA BEATRIZ c/ FRANCISCO ANTONIO GOMEZ - DESALOJO” (Expte. “B” – N º 02 – 06 de Marzo de 2007), con motivo del recurso de apelación interpuesto a fojas 158, por el apoderado de la parte actora, doctor Leandro Zanotti, que fuera concedido a fojas 159, en contra de la Sentencia Número Cuatrocientos doce, de fecha veintitrés de octubre de dos mil seis, dictada por la señora Jueza de Primera Instancia y Primera Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad, (fs. 155/157 vta.), cuya parte dispositiva expresa: "1°) Desestimar la acción de desalojo interpuesta por Valeria Beatriz Bello en contra del Señor Francisco Antonio Gomez; 2°) Imponer las costas del presente a la actora, a cuyo fin se regulan provisoriamente los honorarios de la Dra. Romona Chialvo en la suma de Pesos (...) ($...); 3°) Desestimar el planteo de inconstitucionalidad de la Perito Norma del carmen Navarro y en consecuencia, regular sus honorarios en la suma de Pesos (...) ($...). PROTOCOLÍCESE.... Fdo. Dra. Ana María Bonadero de Barberis - Jueza ".
Al fin expresado el Tribunal se propuso las siguientes cuestiones para resolver:
PRIMERA: ¿ES JUSTA LA RESOLUCIÓN RECURRIDA?.
SEGUNDA: ¿QUÉ PRONUNCIAMIENTO CORRESPONDE DICTAR?.
Practicado el sorteo de ley (art. 379 , CPCC.), resultó que los señores vocales votarán en el siguiente orden: doctor Juan María OLCESE, doctor Juan Carlos CAIVANO y doctor Luis Horacio COPPARI.
A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA POR EL TRIBUNAL EL DR. JUAN MARÍA OLCESE, DIJO:
1. Los hechos de la causa pueden sintetizarse así: Según la escritura agregada en copia a fs. 3, en 1993 Adolfo Sastre y Clotilde Sastre de Rodríguez (como herederos de sus padres, que eran los titulares del dominio del inmueble de autos) vendieron a Olga Beatriz Rossi de Bello, Gustavo Bello y Valeria Beatriz Bello, el inmueble que ahora se pretende desalojar, ya que aquellos pretenden que el demandado Gómez sea un precarista, ya que la ocupó ilegítimamente, invocando como prueba una denuncia penal por despojo (fs. 10). El demandado ha negado tal ilegítima ocupación, reconociendo que en el inmueble, donde ha “vivido desde hace mas de dieciocho años”, que si bien ingresó como locatario, el antiguo propietario Sr. Sastre hizo abandono del mismo, pues desapareció, sin haberlo podido encontrar y creyendo que había abandonado el país. Que él ha hecho diversas mejoras, por lo que se ha convertido en poseedor. En subsidio invoca el derecho de retención para no desalojar, hasta tanto se le restituyan los gastos hechos (fs.16).
2. En el decurso del pleito se ha probado que los vendedores Sres. Sastre eran titulares del dominio transmitido en 1993 a los Sres. Bello quienes manifestaron en el acto escriturario que “ya se encuentran en posesión material de los inmuebles adquiridos por tradición verificada con anterioridad a este acto” (fs. 5 al pié). Pero también ha quedado acreditado que Gómez lo ocupa desde aproximadamente 1985 si bien ha reconocido haber ingresado como inquilino (fs.16), pero posteriormente intervirtió su título, pues nunca pagó alquileres, ni le fue reclamada la restitución del bien; por el contrario hizo mejoras de mantenimiento en el inmueble. Todo eso ha quedado acreditado sobradamente con las pruebas testimoniales prestadas por Estela Marys Moyano (fs. 124) y Héctor Oliver (fs.105) quienes han manifestado que la ocupación data de unos veinte años y por, Miguel Angel Quiroga (fs. 126), que habla de “por lo menos diez o doce años”. También se ha demostrado que Gómez ha efectuado arreglos “entre ellos ha revocado el inmueble” y que hizo la conexión de agua corriente (Tgo. Moyano, fs. 124), “ha hecho arreglos y un baño” (Tgo. Quiroga, fs. “126), la ha pintado, revocado, le ha hecho la mantención [sic] mínima que requiere la propiedad, que le consta que levantó la pared medianera al hipódromo y la de la calle Newton, que tiró una tormenta” (Tgo.Oliver, fs. 105). Todo eso tiene buena relación con el estado actual del inmueble según lo expresado en el peritaje de fs. 141).
3. Como se ha dicho en el exordio, la demanda ha sido rechazada porque la Sra. Jueza, si bien no ha aceptado la tesis del demandado de haber intervertido la tenencia en posesión porque, al haber reconocido su ingreso como inquilino, “debió acreditar suficientemente tal cambio”, no bastan los hechos invocados ya que los mismos resultan equívocos, pues “el mantenimiento de la propiedad lo realiza tanto el tenedor como el poseedor…” (fs.156v). Empero, la magistrada ha basado su fallo en la circunstancia de que “ha sido la propia actora quien ha admitido no haber tenido nunca la posesión efectiva de la propiedad, según así lo ha confesado al contestar la posición tercera en la audiencia de absolución de posiciones” fs. 156v).
4. Los agravios del apelante se han limitado a sostener que Gómez ingresó como inquilino y que mantuvo tal carácter hasta la fecha (fs. 170, º XVII), para lo que invoca el art. 2354 CC “tal como ella [la posesión] comenzó, tal continúa siempre, mientras no se cree un nuevo título de adquisición”. Y líneas abajo señala: “La ocupación de Gómez sigue siendo [en carácter de] locatario. Distinto hubiese sido, si Gómez hubiere producido un juicio de usucapión del inmueble por él alquilado…” (fs. 170. º XVIII). Hago abstracción de todo lo demás que expresa su largo escrito (fs.169/171) pues son consideraciones muy generales que en nada constituyen el cuerpo de los agravios.
5. Sostengo que el fallo de primera instancia debe confirmarse, porque la jueza tiene razón cuando ha afirmado que la actora evidentemente no ha consolidado su dominio (que, como se sabe, requiere título y tradición). Lo primero (título) ha sido logrado con la escritura de venta, pero no lo segundo, porque si bien allí se dice que los compradores “se encuentran en posesión material de los inmuebles adquiridos por tradición verificada con anterioridad a este acto” (fs.5v al final), tal manifestación no es verdadera según resulta de la prueba arrimada a los autos (arriba reseñada) ya que ella es demostrativa de que Gómez estaba ocupando el predio en ese momento. Tal declaración de los compradores es algo virtual, sin consecuencias jurídicas como para hacerles adquirir el dominio tal como establece al art. 2378 CC: “La sola declaración del tradente de darse por desposeído, o de dar al adquirente la posesión de la cosa, no suple las formas legales”. En su comentario expresan SALAS Y TRIGO REPRESAS “Las meras expresiones contenidas en las escrituras traslativas del dominio sobre la transmisión de la posesión, son insuficientes para tener por operada la tradición ni siquiera entre las partes, por cuanto ella exige la realización de actos materiales. La declaración del tradens de darse por desposeído, sólo vale en efecto, como manifestación de su consentimiento para que el accipiens tome la posesión y entre a ocupar el bien, pero éste debe efectuar realmente actos posesorios para que la tradición se juzgue operada” (Código Civil Anotado, p.605, º 1). Veamos la buena sentencia de la Cámara 1ª. C.C.C. Río Cuarto: “Carece de legitimación quien acciona como propietario de un inmueble, si se demuestra que nunca tuvo la posesión, por no habérsele hecho efectiva la tradición. El propietario que demanda por desalojo debe probar su posesión actual, si ésta es negada por el demandado” (Cardellino c/ Palavecino-Desalojo”, 1/06/2005, LLC 2005-980).
La tradición debe ser algo material (“por actos materiales del que entrega la cosa”, dice el art. 2379 CC respecto a los inmuebles y lo repite el art. 2382 en cuanto a los muebles), salvo, claro está, el caso de las llamadas tradiciones simbólicas, como el caso de la traditio brevi manu (art. 2387) o del constituto posesorio (art. 2462 , inc.3º), o la propiamente simbólica (art. 2388 ). Y en el caso no ha existido tal acto real ni siquiera el simbólico porque es evidente que Gómez no reconoce hacerlo en representación de los propietarios (por el contrario está diciendo que lo ocupa como dominus). Recuérdese que una de las formas de perder la posesión es mediante “el abandono voluntario de la cosa con intención de no poseerla en adelante” (art. 2454 ) y tal circunstancia debe darse por hecha si el antiguo propietario (Sastre) permaneció sin reclamar su devolución durante casi una veintena de años. Juzgar lo contrario sería ir en contra de la lógica de la vida (el logos de lo humano o de lo razonable, como le llama el iusfilósofo RECASENS SICHES).
Es cierto que esta misma Cámara, con distinta integración, ha adscrito a la tesis generalizada según la que, si un tenedor de inmueble (generalmente inquilino aprovechado) invoca haber intervertido su título mutándolo por posesión, debe probar (o sea que tiene una carga) acabadamente los hechos que así hayan convertido un hecho en otro (por ejemplo en “Zayas c/ Córdoba – Desalojo”, sentencia inédita Nº 12 del 27/03/2003, que, a su vez, se apoya en otros precedentes), y en base a tal razonamiento hizo lugar al desalojo, no obstante la pretendida posesión del demandado, pero allí las circunstancias base de la causa eran completamente distintas ya que habían mediado varios contratos de locación y además nunca los hechos fundamento del status posesorio tenían la fuerza de los casi veinte años de soledad (equivalente a abandono) exhibidos aquí por la tenencia de Gómez. También en otro caso (“Bertoglio c/ Bertoglio de Ellena-Desalojo”, sent. 10/06/2004) el tribunal rechazó una pretendida posesión por quien era simple ocupante de un inmueble pues no se habían dado hechos indudablemente posesorios (animus domini) ya que mediaba una relación parental muy íntima entre abuelos y nieta y, a su vez, había mediado ocupación simultánea entre esos parientes. Como se ve supuestos completamente distintos a los que se narran en esta causa.
La verdad que son muchos mas los casos en que la jurisprudencia admite la demanda de desalojo en contra de un ocupante (generalmente tenedor aprovechado, que se ha introducido como inquilino o como comodatario) porque los hechos no demuestran acabadamente haber producido la interversión de los títulos de la ocupación, pero hay también casos (que bien pueden parangonarse al que ahora estudio) donde se ha resuelto lo contrario, por ejemplo puede consultarse el supuesto paradigmático resuelto por la Cámara 8ª. Civil y Comercial de Córdoba (3/04/1995, LLC 1995-565 con nota de José Manuel Díaz Reyna) donde se dijo: “Si bien la causa o título de posesión por parte del ocupante de un fundo fue la de ser tenedor -art. 2352, Cód. Civil- de la misma y su poseedor una sucesión, ello no significa que necesariamente y "per vitam" deba seguir esa misma suerte, excluyéndose la posibilidad de una transformación de la causa o título en virtud del cual se está poseyendo o teniendo la cosa. Es decir, que bien puede efectuarse un comportamiento orientado a producir una interversión del título y con ello una auténtica transmutación de éste” […]. Resulta acreditada la interversión del título por parte de quien primero detentó un fundo "nomine alieno" y luego "nomine propio", si realizó de manera ostensible un conjunto de actos que son típicamente posesorios y demostrativos de la intención -"animus"- de no poseer para otro sino de hacerlo "per se". Dicha acreditación surge de actos tales como haber levantado un asiento domiciliario, criado los hijos, cultivado la tierra, demarcado un pedazo de tierra; todo ello efectuado con la firme convicción de no ser ya más tenedor sino poseedor a título de dueño y por lógica consecuencia, desconociendo los derechos que cualquier otro pudiera tener, intervirtiendo el título en forma absolutamente unilateral”. 5. El apelante ha querido justificar su posición alegando que “Distinto hubiese sido, si Gómez hubiere producido un juicio de usucapión del inmueble por él alquilado…” (fs. 170. º XVIII), pero eso no es de recibo: La interversión de la tenencia por posesión no requiere el plazo veintenario ni menos que se haya obtenido, ni promovido, demanda. La interversión puede darse en plazo mucho mas breve con tal que sea con actos que demuestren acabada y públicamente la voluntad del tenedor de dejar de serlo, para constituirse en poseedor a fin de obtener al cabo del plazo de ley la propiedad del inmueble. Por cierto que en tal supuesto el propietario así desposeído tendrá las acciones posesorias y la reivindicatoria que el Código le confiere, incluso la protección penal por tal hecho delictivo.
6. Termino así compartiendo lo legítimo del fallo dictado en primera instancia.
A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA POR EL TRIBUNAL EL DR. JUAN CARLOS CAIVANO, DIJO:
Que adhiere a la argumentación expuesta por el señor Vocal preopinante.
Que sin perjuicio de ello, estima oportuno enfatizar que estima dirimente a fin de resolver adecuadamente el caso traído a decisión, al argumento vertido por la baja instancia, con apoyo en las constancias de autos, cuando señala a fs. 156 vta. que: “En autos ha sido la propia actora quien ha admitido no haber tenido nunca la posesión efectiva de la propiedad, según así lo ha confesado al contestar la posición tercera en la audiencia de absolución de posiciones (fs. 100/101)”.
Como tiene resuelto este Tribunal de Alzada, carece de legitimación quien acciona como propietario de un inmueble, si se demuestra que nunca tuvo la posesión, por no haberse hecho efectiva la tradición, resultando insuficientes expresiones tales, como la contenida en la escritura pública número veintidós (fs. 3/7), donde los compradores afirman que “...se encuentran en posesión material de los inmuebles adquiridos por tradición verificada con anterioridad a este acto...” (cf.: escritura fs. 5 vta in fine y 6), careciendo de sustento el efecto jurídico autosuficiente que le atribuye la recurrente (cfr.: Cámara Civil, Com., Flia. y Cont. Adm. de Villa María, Sentencia Nº 35, 02/07/2007, “Bianco, Lucrecia c/ Alberto Nicolás Sangoy y otra – Desalojo”, inédito).
En igual sentido señala calificada doctrina: “De conformidad con el art. 2505 del C.C. el dominio se adquiere con el título (escritura traslativa de dominio) y el modo (la tradición), a lo que corresponde agregar la inscripción registral para que resulte oponible a terceros. El Código adoptó para los derechos reales, en general, un sistema de publicidad material basado en la posesión. Se entiende por tradición la entrega efectiva de la cosa, sin que la declaración del tridente en el contrato de darse por desposeído o de dar al adquirente la posesión de la cosa, supla las formalidades impuestas (arts. 2377 y 2378 C.C.) (PUERTA de CHACON, A., “Código Civil y leyes complementarias”, AA.VV., Director ZANNONI, Coordinadora KEMELMAJER DE CARLUCCI, ed. Astrea, Bs. As., 2005, Tº 10, p. 649, comentario al art. 2505).
Siempre en la misma dirección: “La legitimación del propietario debe fundarse en la pertinente escritura traslativa de dominio inscripta en el Registro Inmobiliario correspondiente (art. 2505 del Cód. Civil), aunque aquella calidad puede desvirtuarse mediante la prueba de que no se hizo al adquirente la efectiva tradición del inmueble, no pudiéndose tener por configurada la existencia de ese acto mediante la simple manifestación que al respecto contenga la escritura” (PALACIO, Lino E., “Derecho Procesal Civil”, ed. Abeledo Perrot, Bs. As., 1987, Tº VII, p. 89).
Si bien no corresponde al Tribunal indicar a las partes los remedios legales previstos en función de las pretensiones deducidas, no resulta superfluo recordar que la sentencia dictada en un juicio de desalojo no hace cosa juzgada sobre tópicos tales como la titularidad dominial o la naturaleza de la posesión. De tal manera, de resultar perdidoso el actor, puede hacer valer sus eventuales derechos mediante la vía de los interdictos o de las pretensiones posesorias o petitorias. A la inversa, en la hipótesis que el demandado no haya producido prueba acerca de la posesión (cuando resulte pertinente exigirla), la sentencia favorable al actor no es obstáculo para que aquél se valga posteriormente de las mencionadas vías (véase: PALACIO, Lino E., obra cit., Tº VII, págs. 98/99).
A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA POR EL TRIBUNAL EL DR. LUIS HORACIO COPPARI, DIJO:
Que luego de un pormenorizado estudio de las opiniones vertidas por los señores Vocales que me precedieron con sus opiniones, advirtiendo que las mismas no son contradictorias, ni manifiestan criterios disímiles, sino que ambas se complementan; en su mérito me adhiero a las mismas opinando en igual sentido.
A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA POR EL TRIBUNAL EL DR. JUAN MARÍA OLCESE, DIJO:
Por lo que he expuesto sostengo que debe rechazarse con costas el recurso de apelación, todo sin perjuicio de las otras acciones que pueda tener el actor. Como en la primera instancia se han regulado los honorarios de la Dra. Romina Chialvo en el importe de quince jus por carecerse de base, corresponde diferir la regulación de los honorarios devengados en esta instancia hasta tanto exista base definitiva. En consecuencia, oportunamente, la baja instancia procederá a regular los honorarios de la Dra. Chialvo en el punto medio de la escala del art. 37 de la ley arancelaria (...%) de conformidad a las reglas de evaluación cualitativas del art. 36, incisos 1° y 5°, Ley 8226; y no se regulan honorarios al Dr. Leandro Zanotti, en virtud de lo previsto en el art. 25 de la ley 8226.
Por todo lo expuesto se RESUELVE:
1. Rechazar el recurso de apelación deducido por la parte actora, con costas.
2. Imponer las costas a la actora recurrente objetivamente vencida (art. 130 del C. de P.C.), difiriendo la regulación de honorarios de la Dra. Romina Chialvo, para la oportunidad expresada en los considerandos, la que será practicada por el Tribunal Inferior, en base a las pautas suministradas; y no regular honorarios al Dr. Leandro Zanotti, en virtud de lo previsto en el art. 25 de la ley 8226.-
3. Protocolícese, agréguese copia, hágase saber y, oportunamente, bajen.
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