Voces: ANOTACIÓN REGISTRAL - ANOTACIÓN PREVENTIVA - MEDIDAS CAUTELARES - EMBARGO - COMPRAVENTA INMOBILIARIA - ANOTACIÓN DE EMBARGO - LEVANTAMIENTO DE EMBARGO - TERCERO ADQUIRENTE DE BUENA FE -
Partes: Yunes René Farid c/ Yarema José Hernán y otro s/ ejecutivo - recurso de casación
Tribunal: Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Córdoba Sala: civil y comercial
FECHA: 22/2/2008
Cita: MJJ20634
El tercero adquirente de un inmueble embargado responde sólo por el monto publicitado al momento de la compra, resultando intrascendentes las ampliaciones de embargo posteriores aunque hayan logrado ser inscriptas en el Registro.
Sumario
1.- Corresponde revocar el auto impugnado que estableció que el monto del embargo no se limita a la suma publicitada, sino al crédito en toda su extensión, por resulta inasequible interpretar que la adquisición de un bien embargado incluya al redimensionamiento del crédito con posterioridad a la venta, pues ello importa la obstrucción al derecho de comprar ejercido honestamente y, de alguna manera, discrimina al derecho del adquirente, al prejuzgar su mala fe sin elementos aptos siquiera para presumirla.
2.- No luce razonable que el tercero de buena fe interesado en la adquisión del bien embargado, no tenga la posibilidad de conocer con certeza el precio total que debe pagar al momento de la compra; incluyendo, claro está, el plus que en ese costo corresponda al valor del gravamen. La real intención de comprar una cosa no debe sufrir cortapisas que la obstaculicen y, sin dudas, ese sería el efecto si se impidiera al comprador saber el precio de lo que pretende adquirir en el instante preciso en el que desea realizar la operación.
3.- Si bien es cierto que el embargo procura garantizar el buen fin del proceso, evitando que la resolución que se dicte transmute en una mera expresión de deseo de imposible ejecución, ello no implica que la traba de la cautelar paralice los efectos que la libre circulación de riqueza genere con relación al bien sujeto a gravamen. En efecto, en principio, la consecuencia de la medida precautoria, limita al titular del dominio para venderlo, cederlo o gravarlo, sin embargo, se ha considerado que los arts. 1174 y 1179 , CCiv., permiten la enajenación de los bienes embargados, a condición de que se declare la existencia del embargo, pues en este caso los derechos del acreedor no sufren perjuicio, dado que el embargo recae eventualmente sobre el precio de venta.
4.- Es cierto que la confrontación de la expresión matemática final de la condena, con el monto del embargo al momento de la adquisición, pueda generar cierto sentimiento de iniquidad ante la frustración del cobro de parte del valor económico de lo mandado a pagar. Sin embargo, esa sensación desaparece si nos situamos en el instante mismo de la compra; momento éste, en el que el monto del embargo coincidía con el crédito reclamado, salvo negligencia imputable al embargante por no haber realizado las pertinentes ampliaciones de embargo con antelación a ese tiempo.
5.- La enajenación de un inmueble embargado, en el que se pacte que el comprador se hará cargo del pago del monto del gravamen, sujetando esta prestación a las resultas del juicio, no significa el acuerdo de un precio reajustable conforme a las vicisitudes que experimente el crédito a lo largo del juicio, sino sólo que al precio de la venta deberá agregarse el pago del monto del embargo que pesa sobre el inmueble al momento en que se efectúa la compra, situación esta que solo es verificable consultando la inscripción registral.
6.- No hay adquisición de un mejor derecho por el hecho de que el tercero adquirente se haga cargo del monto del embargo que figura inscripto para obtener el levantamiento de la cautelar, sino solo el cumplimiento, por parte del sucesor singular, de la obligación que pesaba sobre el transmitente al momento del negocio, en los términos del art. 3266 , CCiv..
7.- El monto que debe tener en cuenta el tercer adquirente del inmueble a los fines del levantamiento de la cautelar, es el que resulte del informe registral al tiempo de la compra, sin que puedan afectarlo las ampliaciones posteriores del mismo embargo.
8.- Aún cuando el embargo procura garantizar el buen fin del proceso, el mismo no impide la venta o cesión del inmueble, a condición de que se declare la existencia del embargo, pues en este caso los derechos del acreedor no sufren perjuicio, dado que el embargo recae eventualmente sobre el precio de venta
9.- Se admite la traba de nuevos embargos sobre el mismo bien de propiedad del deudor, en función de las expectativas de otros acreedores de cobrar su crédito del eventual remanente que resulte de la subasta promovida por el primer ejecutante, o en virtud de la probable desestimación jurisdiccional del crédito garantizado por el embargo anterior.
Fallo
Córdoba, 22 de febrero dos mil ocho.
VISTO:-
El recurso de casación deducido por la Sra. Graciela Inés Lorenzoni –con el patrocinio letrado del Dr. Jorge El Hay-, en autos "YUNES RENÉ FARID C/ YAREMA JOSÉ HERNÁN Y OTRO – EJECUTIVO - RECURSO DE CASACIÓN (Expte. Y-01-05)", fundado en los incs. 3° y 4º, art. 383 , CPCC, contra el Auto Interlocutorio número cuatrocientos ochenta y dos de fecha siete de octubre de dos mil cuatro, dictado por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Primera Nominación de esta ciudad, que lo concedió mediante Auto Interlocutorio número treinta y ocho de fecha veinticuatro de febrero de dos mil cinco.
De la impugnación impetrada se corrió traslado a la contraria (art. 386 , CPCC), quien lo evacuó en tiempo (fs. 153/154).-
Elevadas las actuaciones a esta Sede, dictado y firme el decreto de autos (fs. 160), queda la causa en estado de ser resuelta.
Y CONSIDERANDO:-
LOS SEÑORES VOCALES DOCTORES ARMANDO SEGUNDO ANDRUET (h) Y DOMINGO JUAN SESIN, DIJERON:-
I. Al amparo de las hipótesis recursivas previstas en los incs. 3° y 4º del art. 383, CPCC, la impugnante sostiene que el pronunciamiento recaído en autos contradice la doctrina jurisprudencial sentada por esta Sala Civil y Comercial del Tribunal Superior de Justicia en las siguientes resoluciones: A.I. N°249, del 26 de septiembre de 2001, in re: "INCIDENTE DE LEVANTAMIENTO DE EMBARGO EN AUTOS: CUERPO DE COPIAS EN CUERPO DE EJECUCIÓN EN AUTOS: “BANCO DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA C/ ACERSIDER S.A.-EJECUTIVO-RECURSO DE CASACIÓN"; A.I. Nº 319 de fecha 18 de Diciembre de 2001, recaído en autos “FISCO DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA C/ LA COSCOROBA S.A. –APREMIO- RECURSO DE CASACIÓN” y A.I. Nº 16, de fecha 21 de Febrero de 2002, dictado en: “BANCO FRANCÉS DEL RÍO DE LA PLATA C/ RICARDO NICOLÁS SABBADIN –EJECUTIVO- RECURSO DIRECTO-”, razón por la cual –a su juicio- corresponde que este Alto Cuerpo ejerza la función uniformadora que le compete.-
La contradicción denunciada se ajusta a determinar si el tercero de buena fe, adquirente de un inmueble que se encontraba embargado, debe responder por el monto nominal del embargo que figura asentado en el Registro de la Propiedad al tiempo de la compra, o si, por el contrario, debe hacerse cargo de las ampliaciones de embargo posteriores que hayan logrado ser inscriptas en el Registro, así como de los intereses y costas del juicio.-
Sostiene la casacionista que el fallo recaído en autos resuelve de manera antagónica un caso análogo al sometido a juzgamiento en los precedentes traídos en confrontación, sindicando como correcta la hermenéutica fijada en éstos últimos.
II. En primer lugar, corresponde precisar la causal casatoria específica por la que se habilita la impugnación. En este sentido, la circunstancia de que la Cámara de Apelaciones haya concedido el recurso de casación fundado en los incs. 3º y 4º del art. 383 CPCC, no impide a este Tribunal declararlo admisible sólo en función del inc. 4º del artículo precitado.-
Esto así, por cuanto las resoluciones invocadas en apoyo del embate extraordinario fueron dictadas por este Alto Cuerpo con la específica finalidad de unificar la jurisprudencia de los tribunales en el ámbito de la Provincia estableciendo la correcta interpretación de la ley (inc. 3º, art. 383 CPCC). De modo que, el verdadero propósito del recurso sub júdice no es tanto superar "ex novo" una divergencia existente en la jurisprudencia, cuanto mantener la unificación que ya fuera establecida anteriormente por el Tribunal de casación.-
III. Precisado ello, corresponde ahora ingresar al análisis de la presentación recursiva.
En tal disposición, no resulta ocioso señalar que la hipótesis de casación intentada requiere, insoslayablemente, de dos condiciones a las que se supedita su habilitación: a) que los supuestos fácticos puestos a consideración de diversos órganos jurisdiccionales, sean análogos y b) que en la sentencia traída en contradicción para fundar la casación, se haya efectuado una interpretación de la ley, dirimente en la solución de la causa, contraria a la sentada en el pronunciamiento recurrido.-
Trasladando las pautas aludidas a la especie, se verifica que –tal como se ha decidido en la Alzada- se encuentran satisfechas las condiciones de admisibilidad exigidas por el rito, desde que –como se explicitará a continuación- el cotejo de lo resuelto en la especie y lo juzgado in re: “BANCO FRANCÉS DEL RÍO DE LA PLATA C/ RICARDO NICOLÁS SABBADIN –EJECUTIVO- RECURSO DIRECTO-” AI Nº 16 del 21/02/02 por esta Sala así lo evidencia.
En efecto, la lectura de los decisorios en pugna, permite aseverar que las cuestiones sometidas a consideración versan sobre bases fácticas similares ya que, en ambos casos, el bien sobre el cual recae un embargo, ha sido adquirido por un tercero ajeno a la causa.
De igual modo, en los dos casos se ordenó una ampliación de embargo que ingresó al Registro de Propiedad con posterioridad a la fecha de adquisición del inmueble por parte del tercero.
También se verifica la concurrencia de la condición de disímil interpretación legal.
Es que en el decisorio en crisis se sustenta la tesis según la cual el tercero adquirente de un inmueble embargado por una suma determinada, no puede liberarse pagando sólo el monto informado al tiempo de la compra por el Registro de la Propiedad Inmueble, sino que considera oponibles al derecho del tercero las posteriores ampliaciones registradas, sin distinguir el tiempo en que las mismas se hayan producido. Vale decir, la Cámara interviniente sostiene que el embargo no se limita a la suma publicitada, antes bien, resguarda el crédito cautelado en toda su extensión, pues -en su entendimiento- la garantía del acreedor es el bien embargado, integralmente y aislado de los otros que componen el patrimonio del deudor.
Tal temperamento no se adecua a la interpretación establecida por este Alto Cuerpo en el precedente referido donde se se sostuvo que el tercero adquirente de un inmueble embargado responde sólo por el monto publicitado al momento de la compra, resultando intrascendentes las ampliaciones de embargo posteriores aunque hayan logrado ser inscriptas en el Registro.-
En virtud de ello es indiscutible que las apreciaciones de derecho que a tal efecto allí se enunciaron son susceptibles de confrontarse con la tesitura asumida en el pronunciamiento impugnado y de autorizar por añadidura la apertura de la competencia de la Sala.-
IV. Controlado el cumplimiento de los recaudos formales que habilitan la función nomofiláctica y avocados al estudio del fondo de la cuestión traída a decisión, se anticipa que el recurso de casación debe ser acogido, pues la decisión adoptada por la Cámara se funda en una interpretación de la ley diversa de la que esta Sala entendió correcta.-
A fin de fundar adecuadamente el fallo que se dicta corresponde transcribir los argumentos sustentadores esenciales del temperamento sentado en el precedente, el que se ratifica mediante el presente pronunciamiento.-
En esa oportunidad se resolvió que “...Si bien es cierto que el embargo procura garantizar el buen fin del proceso, evitando que la resolución que se dicte transmute en una mera expresión de deseo de imposible ejecución, ello no implica que la traba de la cautelar paralice los efectos que la libre circulación de riqueza genere con relación al bien sujeto a gravamen. En efecto, en principio, la consecuencia de la medida precautoria que analizamos, limita al titular del dominio para venderlo, cederlo o gravarlo. Sin embargo, (...) se ha considerado que los arts. 1174 y 1179 , C.C., permiten la enajenación de los bienes embargados, a condición de que se declare la existencia del embargo, pues en este caso los derechos del acreedor no sufren perjuicio, dado que el embargo recae eventualmente sobre el precio de venta. Del mismo modo, se admite la traba de nuevos embargos sobre el mismo bien de propiedad del deudor, en función de las expectativas de otros acreedores de cobrar su crédito del eventual remanente que resulte de la subasta promovida por el primer ejecutante, o en virtud de la probable desestimación jurisdiccional del crédito garantizado por el embargo anterior. Esta interpretación, que por otra parte no ha sido desvirtuada en la opinión jurisprudencial que se trae en contradicción, se sustenta, precisamente, en las necesidades del tráfico jurídico”.
“Ahora bien, admitida la posibilidad de enajenar el bien embargado, y de someterlo a nuevos gravámenes, no cabe la atribución de efectos al primigenio embargo, ‘in abstracto’ del ejercicio de aquellas prerrogativas, sino que, por el contrario, se impone la consideración de reglas aptas para regir la convivencia armónica de los derechos que convergen en la misma cosa, de manera tal que el ejercicio de cada uno de ellos no redunde en un tratamiento discriminatorio de los restantes. En orden al logro de ese fin, no luce razonable que el tercero de buena fe interesado en la adquisición del bien embargado, no tenga la posibilidad de conocer con certeza el precio total que debe pagar al momento de la compra; incluyendo, claro está, el plus que en ese costo corresponda al valor del gravamen. Consideramos que la real intención de comprar una cosa no debe sufrir cortapisas que la obstaculicen; y, sin dudas, ese sería el efecto si se impidiera al comprador saber el precio de lo que pretende adquirir en el instante preciso en el que desea realizar la operación. Es cierto que la confrontación de la expresión matemática final de la condena, con el monto del embargo al momento de la adquisición, pueda generar cierto sentimiento de iniquidad ante la frustración del cobro de parte del valor económico de lo mandado a pagar. Sin embargo, esa sensación desaparece si nos situamos en el instante mismo de la compra; momento éste, en el que el monto del embargo coincidía con el crédito reclamado, salvo negligencia imputable al embargante por no haber realizado las pertinentes ampliaciones de embargo con antelación a ese tiempo. Desde esta perspectiva, entonces, resulta inasequible interpretar que la adquisición de un bien embargado incluya al redimensionamiento del crédito con posterioridad a la venta, pues ello importa la obstrucción al derecho de comprar ejercido honestamente y, de alguna manera, discrimina al derecho del adquirente, al prejuzgar su mala fe sin elementos aptos siquiera para presumirla. Así las cosas, pensamos, y con nosotros gran parte de la doctrina y jurisprudencia (C.S.J.N.: 1995/05/04, JA, 1995-III-78; 1990/08/14, DT, 1991-a, 1003), que la hermenéutica más acertada es la que promueve la circulación de riqueza, teniendo en cuenta que su fluencia dinámica constituye la esencia de la vida comercial y la base del progreso. Las razones apuntadas son las que inspiran al sistema registral de nuestro país, en tanto ha sido diseñado sobre la base de la publicidad registral, como una consecuencia de la necesidad de proteger el tráfico jurídico y facilitar la circulación de riqueza, poniendo al alcance de cualquier interesado la posibilidad de tomar conocimiento de la situación jurídica del bien, su libre disponibilidad o los gravámenes y cargas que sobre él pesan. De este modo, se concreta uno los objetivos del sistema, cual es el logro de la denominada seguridad dinámica o de tráfico, procurando brindar protección a los terceros que se ven involucrados en la circulación de riqueza; entre ellos, los adquirentes, que no deben estar expuestos a la sorpresa de que el bien que se les ha transmitido se encuentre gravado por un valor mayor al que figura inscripto (Cfr. Moisset de Espanés, Publicidad Registral, pág. 19)”.
“De allí la importancia de la inscripción del monto del embargo, y la consideración de ésta, como la única verdad acerca de la limitación o restricción que pesa sobre el bien inscripto, y a la que tendrán que atenerse los terceros mediante los informes y certificaciones que expida el registro (arg. arts. 22, y ss., ley 17.801). De lo expuesto se infiere que la enajenación de un inmueble embargado, en el que se pacte que el comprador se hará cargo del pago del monto del gravamen, sujetando esta prestación a las resultas del juicio, no significa el acuerdo de un precio reajustable conforme a las vicisitudes que experimente el crédito a lo largo del juicio, sino sólo que al precio de la venta deberá agregarse el pago del monto del embargo que pesa sobre el inmueble al momento en que se efectúa la compra. Situación esta que solo es verificable consultando la inscripción registral. La situación jurídica del transmitente que pasa a ocupar el sucesor singular en virtud de la venta, es la que aquél ostentaba a ese tiempo, y no otra posterior; o sea, el derecho de dominio del deudor estaba afectado por embargo cuyo valor económico ascendía a la suma publicitada (salvo negligencia imputable al embargante por no haber realizado las pertinentes ampliaciones de embargo con antelación a ese tiempo), monto éste que es precisamente el que pretende depositar el tercero adquirente para desafectar el inmueble. En definitiva, no hay adquisición de un mejor derecho por el hecho de que el tercero adquirente se haga cargo del monto del embargo que figura inscripto para obtener el levantamiento de la cautelar, sino solo el cumplimiento, por parte del sucesor singular, de la obligación que pesaba sobre el transmitente al momento del negocio, en los términos del art. 3266 , C.C.. Abonando esta conclusión, cabe destacar que el axioma ‘nemo plus juris ad allium transferre poteste, quam ipse habere’, y que ha sido receptado en nuestra ley de fondo por vía del art. 3270 , C.C., ha sido motivo de un estudio particularizado por la doctrina, por considerarlo ‘...un principio general del derecho que exige finos conocimientos jurídicos por la existencia de excepciones o desviaciones y de armonizar entre sí diversos principios generales’ (LLambías, Jorge Joaquín, y Mendez Costa, María Josefa, Código Civil Anotado, Doctrina y Jurisprudencia, T. V - A, Ed. Abeledo Perrot, pág. 29, citando a Guastavino). Siguiendo este orden de ideas, se ha entendido que existen fundamentos económicos (promover la circulación de riqueza), morales (reconocer el derecho ejercido honestamente) y jurídicos que sugieren la protección del tercero frente al texto literal de la norma citada. En cuanto a los dos primeros tipos de fundamentos, ya han sido desarrollados más arriba en la presente resolución; respecto de los últimos (los jurídicos), se ha sostenido que ‘...la apariencia de un derecho, en las relaciones con los terceros, debe producir el mismo efecto que el propio derecho’ (Cfr. Ob. cit., pág. 30). Es obvio que en el caso de autos la apariencia del derecho adquirido por el tercero adquirente se patentiza de manera más que confiable por vía de la publicidad. Luego, no le sería oponible el derecho que se le presenta oculto frente a su conocimiento concreto en virtud de la inscripción registral”.
A ello se añadió: “...el hecho de que el Registro haya inscripto las ampliaciones de embargo posteriores a la venta, no los torna oponibles al tercero adquirente; quien solo debe responder por el monto publicitado al momento mismo de su adquisición, en virtud de las razones brindadas en el precedente de esta Sala transcripto más arriba, que forma parte de la base argumental de la presente resolución...”.-
Sobre la base de este temperamento es de concluir que el monto que debe tener en cuenta el tercer adquirente del inmueble a los fines del levantamiento de la cautelar, es el que resulte del informe registral al tiempo de la compra, sin que puedan afectarlo las ampliaciones posteriores del mismo embargo.
Toda vez que la resolución bajo anatema no se adecua a tal hermenéutica, corresponde que sea casada.
V. No obsta a esta conclusión la alusión del a quo a que, en orden a insistir en la tesitura adoptada, “se han de expresar mayores argumentos” (fs. 110 vta). Es que la serena lectura de los fundamentos vertidos en respaldo del apartamiento de la doctrina de esta Sala sobre el punto, no logran conmover el criterio sentado.
En efecto, los mismos se revelan como meras ampliaciones de aquellos que ya han sido objeto de consideración y refutación por este Alto Cuerpo.
En tal orden de ideas, adviértase que el principal argumento fincado en que el inmueble embargado estaría afectado a la íntegra satisfacción de la deuda reclamada en juicio (con independencia de que siga perteneciendo o no al deudor), ha sido rebatido indicándose que, aún cuando el embargo procura garantizar el buen fin del proceso, el mismo no impide la venta o cesión del inmueble, a condición de que se declare la existencia del embargo, pues en este caso los derechos del acreedor no sufren perjuicio, dado que el embargo recae eventualmente sobre el precio de venta (fs. 120). Además, se destacó que “...del mismo modo, se admite la traba de nuevos embargos sobre el mismo bien de propiedad del deudor, en función de las expectativas de otros acreedores de cobrar su crédito del eventual remanente que resulte de la subasta promovida por el primer ejecutante, o en virtud de la probable desestimación jurisdiccional del crédito garantizado por el embargo anterior” (fs. 120).-
De otro costado, el argumento relativo a que el tercer adquirente sería un sucesor singular del deudor embargado, también fue contemplado y desestimado por este Tribunal en la inteligencia de que “...la situación jurídica del transmitente que pasa a ocupar el sucesor singular en virtud de la venta, es la que aquél ostentaba a ese tiempo, y no otra posterior; o sea, el derecho de dominio del deudor estaba afectado por un embargo cuyo valor económico ascendía a la suma publicitada (salvo negligencia imputable al embargante por no haber realizado las pertinentes ampliaciones de embargo con antelación a ese tiempo), monto éste que es precisamente el que pretende depositar el tercero adquirente para desafectar el inmueble”(fs. 121 vta.).-
Finalmente, la razón concerniente a la buena fe requerible al tercer adquirente también mereció suficiente respuesta en el precedente de este Tribunal Superior de Justicia, habiéndose destacado –en prieta síntesis- que “...no luce razonable que el tercero de buena fe interesado en la adquisión del bien embargado, no tenga la posibilidad de conocer con certeza el precio total que debe pagar al momento de la compra; incluyendo, claro está, el plus que en ese costo corresponda al valor del gravamen (...) la real intención de comprar una cosa no debe sufrir cortapisas que la obstaculicen; y, sin dudas, ese sería el efecto si se impidiera al comprador saber el precio de lo que pretende adquirir en el instante preciso en el que desea realizar la operación”(fs. 120,120 vta.). A ello se añadió “...desde esta perspectiva, entonces, resulta inasequible interpretar que la adquisición de un bien embargado incluya al redimensionamiento del crédito con posterioridad a la venta, pues ello importa la obstrucción al derecho de comprar ejercido honestamente y, de alguna manera, discrimina al derecho del adquirente, al prejuzgar su mala fe sin elementos aptos siquiera para presumirla” (fs. 120 vta.).-
VI. La admisión del recurso fundado en la contradicción con la resolución recaída en in re “BANCO FRANCÉS DEL RÍO DE LA PLATA C/ RICARDO NICOLÁS SABBADIN –EJECUTIVO- RECURSO DIRECTO-” (A.I. Nº 16 del 21/02/02), y la consecuente revocación dispuesta, torna abstracto el análisis de los restantes precedentes acompañados como antagónicos.
VII. Las costas de la sede extraordinaria se imponen por el orden causado, atento a la jurisprudencia divergente (CPCC, arts. 130 y 133 ).
No regular honorarios a los letrados intervinientes (ley 8226, art.25).-
EL SEÑOR VOCAL DOCTOR CARLOS FRANCISCO GARCÍA ALLOCCO DIJO:
I. Respecto de los efectos del embargo frente al tercer adquirente de la cosa embargada la doctrina y la jurisprudencia no son pacíficas.-
Por el contrario, aún cuando hoy se admite sin discusión la enajenabilidad del bien embargado, existen sustanciales discrepancias en orden a los efectos de la cautela frente al adquirente del bien raíz, y –más específicamente- desacuerdo en orden a si el tercero puede o no obtener la liberación del bien mediante el depósito de una suma dineraria y, en tal caso, cuál es el monto a depositar.
Así, para una tesis –que es la sustentada en el fallo en crisis- el adquirente de una cosa registrable, embargada por monto determinado, para obtener el levantamiento de la medida cautelar, no puede liberarse pagando sólo el monto inscripto; sino que responde también: por la desvalorización monetaria si correspondiere, por los intereses, por las costas, por las sucesivas ampliaciones y por las demás consecuencias del juicio. Esta es la solución propugnada por las Cámaras Nacionales Civiles, en el fallo plenario recaído en autos: "Czertok, Oscar y otro c. Asistencia Médica Personalizada S.A. y otro" (23/08/2001, LA LEY, 2001-E, 655) y la asumida por prestigiosa doctrina (ZAVALA DE GONZALEZ, Matilde, Doctrina Judicial. Solución de casos, T. 3, Ed. Alveroni, 2000, p. 266 y sigtes.; LLAMBIAS, Jorge J, Tratado de Derecho Civil –Obligaciones, Tomo II-B, pág. 218 n° 1487).
En la antípoda, la otra posición considera que el adquirente de un bien embargado que toma a su cargo el gravamen que consta en un registro público sólo responde por el valor nominal del mismo que resulta del informe registral. Esta fue la doctrina asumida por el fallo plenario de las Cámaras Civiles de Córdoba (C.Civ. y Com. de Cba., Plenario N° 13 de fecha 08/07/1982, en autos: “Zabala Hugo C. c. Erio S. Moretto –Ordinario”, Bol. Jud. de Cba., T XXVII, Vol. 1, enero de 1983, p. 11) y es la que desde antaño mantiene este Tribunal Superior de Justicia de Córdoba (por ejemplo en el fallo traído en contradicción). Por lo demás, adhieren a esta corriente de pensamiento no menos prestigiosos autores tales como Moisset de Espanés, (MOISSET de ESPANÉS, Luis, su voto como miembro de este Tribunal, en autos "Cuello, Inés E. c. Moisés, Oscar", en LLCba. 1996-690) o Andorno (ANDORNO, Luis O.; Quantum de la deuda que asume el adquirente de un inmueble embargado, JA 2001-IV- 104).-
II. El breve repaso de las dos posturas dicotómicas que se erigen sobre la cuestión planteada, resulta por demás demostrativo de la complejidad que la temática sometida a juzgamiento presenta.-
Los argumentos vertidos en sustento de sendas posiciones resultan todos ellos de peso y sustentados en el derecho positivo vigente. Por lo demás, lo cierto es que las dos tesis presentan puntos débiles y, potencialmente, pueden generar efectos jurídicos indeseados, tales como la paralización del tráfico de bienes (la tesis amplia) o la eventual afectación a la seguridad jurídica y propensión de maniobras evasivas reñidas con la buena fe y moralidad (la tesis restringida).-
En función de ello, debo reconocer que -en lo personal- siempre he sido cauteloso a la hora de asumir una posición a ultranza sobre la temática discutida, considerando que sobre el punto no puede sustentarse una regla general y abstracta sino que la solución dependerá de la valoración prudencial de las particulares circunstancias concretas que tipifican cada caso sometido a juzgamiento.
III. No obstante ello, atendiendo a la naturaleza de la causal recursiva por la cual se ha habilitado la limitada competencia de esta Sala (art. 383 inc. 4º del CPCC) y a las especiales y particulares características fácticas del sub júdice, estoy convencido de que la hermenéutica propugnada por los Sres. Vocales que me han precedido aparece –a más de ajustada derecho- como la solución más justa, por ello adhiero a la misma.
Me explico.-
La demanda ejecutiva glosada a fs. 4 tiene por objeto el cobro de la suma dineraria adeudada en virtud de dos cheques que habrían sido “rechazados por el Banco girado”. Es en función de tal importe que se ordena la traba del embargo que ahora nos ocupa con fecha 15/08/00 (fs. 7), medida cautelar que es efectivamente trabada con fecha 24/08/99 (nota de registración en b-5 y b-8).-
El inmueble embargado es adquirido por la Sra. Lorenzoni mediante escritura de fecha 12/10/00 (Escr. Nº 158 “A). Por lo demás, el certificado notarial de venta (que bloqueó el dominio y fue utilizado para realizar la venta) lleva fecha del 28/09/00.
Luego de iniciada la acción, el actor -en distintas oportunidades- amplia sucesivamente la demanda, solicitando la correspondiente ampliación de la cautelar trabada. Sin embargo tales ampliaciones son todas posteriores a la adquisición (vide fs. 8/9, 28, 33 y 34).
Pero, además del factor temporal apuntado, se verifica en la especie otra circunstancia especial que la tipifica y torna al caso en una situación individual particular.-
Aludo al hecho de que la totalidad de las ampliaciones de demanda no obedecieron al vencimiento de un nuevo plazo de la misma obligación originariamente reclamada, ni al incremento de la deuda en función de los mismos e idénticos títulos base de la acción.-
Por el contrario, tal como dan cuenta las presentaciones de fs. 8/9, 28, 33 y 34 las ampliaciones respondían al presunto nuevo rechazo de cheques distintos a los primigeniamente denunciados, de modo tal que –en rigor- se trataron de nuevas demandas especiales con sustento en documentos autónomos a los inicialmente demandados.
Frente a ello, pretender que la responsabilidad del tercer adquirente se extienda también a cubrir los nuevos importes resulta improcedente. Admitir una solución como la pretendida llevaría al absurdo de admitir que un embargo trabado por un acreedor podría proyectarse para garantizar todas las obligaciones que contra el embargado tuviera, aún incluso en distintos juicios.
Por lo demás, no resulta ocioso destacar que en el sub lite no se ha alegado –ni mucho menos demostrado- que al momento de acaecer la adquisición del inmueble, el monto cautelar registrado (integrado por el importe de la deuda reclamada con más el 30% en concepto de intereses y costas) no resultara suficiente para cubrir, a esa época, la totalidad de las contingencias del litigio.
IV. Por lo tanto, en este caso concreto, coincido con la solución propugnada por los Dres. Andruet y Sesín en orden a que la tercer adquirente de la cosa inmueble embargada responde sólo por el monto cautelar publicitado al momento de la compra.-
Por ello, el Tribunal Superior de Justicia, por intermedio de su Sala Civil y Comercial,
SE RESUELVE:
I. Acoger el recurso de casación impetrado al amparo de la causal prevista en el inc. 4º del art. 383, CPCC y en su mérito, revocar el Auto Interlocutorio impugnado.-
II. Reenviar la causa a la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial que sigue en Nominación a la de origen, a fin de que emita nuevo juzgamiento, con arreglo a la doctrina impuesta en el presente pronunciamiento.
III. Imponer las costas devengadas en la instancia extraordinaria, por el orden causado.
IV. No regular honorarios a los letrados actuantes (art.25 , Ley 8226).
Protocolícese e incorpórese copia.
FDO. ANDRUET. SESIN. GARCIA ALLOCCO
Partes: Yunes René Farid c/ Yarema José Hernán y otro s/ ejecutivo - recurso de casación
Tribunal: Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Córdoba Sala: civil y comercial
FECHA: 22/2/2008
Cita: MJJ20634
El tercero adquirente de un inmueble embargado responde sólo por el monto publicitado al momento de la compra, resultando intrascendentes las ampliaciones de embargo posteriores aunque hayan logrado ser inscriptas en el Registro.
Sumario
1.- Corresponde revocar el auto impugnado que estableció que el monto del embargo no se limita a la suma publicitada, sino al crédito en toda su extensión, por resulta inasequible interpretar que la adquisición de un bien embargado incluya al redimensionamiento del crédito con posterioridad a la venta, pues ello importa la obstrucción al derecho de comprar ejercido honestamente y, de alguna manera, discrimina al derecho del adquirente, al prejuzgar su mala fe sin elementos aptos siquiera para presumirla.
2.- No luce razonable que el tercero de buena fe interesado en la adquisión del bien embargado, no tenga la posibilidad de conocer con certeza el precio total que debe pagar al momento de la compra; incluyendo, claro está, el plus que en ese costo corresponda al valor del gravamen. La real intención de comprar una cosa no debe sufrir cortapisas que la obstaculicen y, sin dudas, ese sería el efecto si se impidiera al comprador saber el precio de lo que pretende adquirir en el instante preciso en el que desea realizar la operación.
3.- Si bien es cierto que el embargo procura garantizar el buen fin del proceso, evitando que la resolución que se dicte transmute en una mera expresión de deseo de imposible ejecución, ello no implica que la traba de la cautelar paralice los efectos que la libre circulación de riqueza genere con relación al bien sujeto a gravamen. En efecto, en principio, la consecuencia de la medida precautoria, limita al titular del dominio para venderlo, cederlo o gravarlo, sin embargo, se ha considerado que los arts. 1174 y 1179 , CCiv., permiten la enajenación de los bienes embargados, a condición de que se declare la existencia del embargo, pues en este caso los derechos del acreedor no sufren perjuicio, dado que el embargo recae eventualmente sobre el precio de venta.
4.- Es cierto que la confrontación de la expresión matemática final de la condena, con el monto del embargo al momento de la adquisición, pueda generar cierto sentimiento de iniquidad ante la frustración del cobro de parte del valor económico de lo mandado a pagar. Sin embargo, esa sensación desaparece si nos situamos en el instante mismo de la compra; momento éste, en el que el monto del embargo coincidía con el crédito reclamado, salvo negligencia imputable al embargante por no haber realizado las pertinentes ampliaciones de embargo con antelación a ese tiempo.
5.- La enajenación de un inmueble embargado, en el que se pacte que el comprador se hará cargo del pago del monto del gravamen, sujetando esta prestación a las resultas del juicio, no significa el acuerdo de un precio reajustable conforme a las vicisitudes que experimente el crédito a lo largo del juicio, sino sólo que al precio de la venta deberá agregarse el pago del monto del embargo que pesa sobre el inmueble al momento en que se efectúa la compra, situación esta que solo es verificable consultando la inscripción registral.
6.- No hay adquisición de un mejor derecho por el hecho de que el tercero adquirente se haga cargo del monto del embargo que figura inscripto para obtener el levantamiento de la cautelar, sino solo el cumplimiento, por parte del sucesor singular, de la obligación que pesaba sobre el transmitente al momento del negocio, en los términos del art. 3266 , CCiv..
7.- El monto que debe tener en cuenta el tercer adquirente del inmueble a los fines del levantamiento de la cautelar, es el que resulte del informe registral al tiempo de la compra, sin que puedan afectarlo las ampliaciones posteriores del mismo embargo.
8.- Aún cuando el embargo procura garantizar el buen fin del proceso, el mismo no impide la venta o cesión del inmueble, a condición de que se declare la existencia del embargo, pues en este caso los derechos del acreedor no sufren perjuicio, dado que el embargo recae eventualmente sobre el precio de venta
9.- Se admite la traba de nuevos embargos sobre el mismo bien de propiedad del deudor, en función de las expectativas de otros acreedores de cobrar su crédito del eventual remanente que resulte de la subasta promovida por el primer ejecutante, o en virtud de la probable desestimación jurisdiccional del crédito garantizado por el embargo anterior.
Fallo
Córdoba, 22 de febrero dos mil ocho.
VISTO:-
El recurso de casación deducido por la Sra. Graciela Inés Lorenzoni –con el patrocinio letrado del Dr. Jorge El Hay-, en autos "YUNES RENÉ FARID C/ YAREMA JOSÉ HERNÁN Y OTRO – EJECUTIVO - RECURSO DE CASACIÓN (Expte. Y-01-05)", fundado en los incs. 3° y 4º, art. 383 , CPCC, contra el Auto Interlocutorio número cuatrocientos ochenta y dos de fecha siete de octubre de dos mil cuatro, dictado por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Primera Nominación de esta ciudad, que lo concedió mediante Auto Interlocutorio número treinta y ocho de fecha veinticuatro de febrero de dos mil cinco.
De la impugnación impetrada se corrió traslado a la contraria (art. 386 , CPCC), quien lo evacuó en tiempo (fs. 153/154).-
Elevadas las actuaciones a esta Sede, dictado y firme el decreto de autos (fs. 160), queda la causa en estado de ser resuelta.
Y CONSIDERANDO:-
LOS SEÑORES VOCALES DOCTORES ARMANDO SEGUNDO ANDRUET (h) Y DOMINGO JUAN SESIN, DIJERON:-
I. Al amparo de las hipótesis recursivas previstas en los incs. 3° y 4º del art. 383, CPCC, la impugnante sostiene que el pronunciamiento recaído en autos contradice la doctrina jurisprudencial sentada por esta Sala Civil y Comercial del Tribunal Superior de Justicia en las siguientes resoluciones: A.I. N°249, del 26 de septiembre de 2001, in re: "INCIDENTE DE LEVANTAMIENTO DE EMBARGO EN AUTOS: CUERPO DE COPIAS EN CUERPO DE EJECUCIÓN EN AUTOS: “BANCO DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA C/ ACERSIDER S.A.-EJECUTIVO-RECURSO DE CASACIÓN"; A.I. Nº 319 de fecha 18 de Diciembre de 2001, recaído en autos “FISCO DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA C/ LA COSCOROBA S.A. –APREMIO- RECURSO DE CASACIÓN” y A.I. Nº 16, de fecha 21 de Febrero de 2002, dictado en: “BANCO FRANCÉS DEL RÍO DE LA PLATA C/ RICARDO NICOLÁS SABBADIN –EJECUTIVO- RECURSO DIRECTO-”, razón por la cual –a su juicio- corresponde que este Alto Cuerpo ejerza la función uniformadora que le compete.-
La contradicción denunciada se ajusta a determinar si el tercero de buena fe, adquirente de un inmueble que se encontraba embargado, debe responder por el monto nominal del embargo que figura asentado en el Registro de la Propiedad al tiempo de la compra, o si, por el contrario, debe hacerse cargo de las ampliaciones de embargo posteriores que hayan logrado ser inscriptas en el Registro, así como de los intereses y costas del juicio.-
Sostiene la casacionista que el fallo recaído en autos resuelve de manera antagónica un caso análogo al sometido a juzgamiento en los precedentes traídos en confrontación, sindicando como correcta la hermenéutica fijada en éstos últimos.
II. En primer lugar, corresponde precisar la causal casatoria específica por la que se habilita la impugnación. En este sentido, la circunstancia de que la Cámara de Apelaciones haya concedido el recurso de casación fundado en los incs. 3º y 4º del art. 383 CPCC, no impide a este Tribunal declararlo admisible sólo en función del inc. 4º del artículo precitado.-
Esto así, por cuanto las resoluciones invocadas en apoyo del embate extraordinario fueron dictadas por este Alto Cuerpo con la específica finalidad de unificar la jurisprudencia de los tribunales en el ámbito de la Provincia estableciendo la correcta interpretación de la ley (inc. 3º, art. 383 CPCC). De modo que, el verdadero propósito del recurso sub júdice no es tanto superar "ex novo" una divergencia existente en la jurisprudencia, cuanto mantener la unificación que ya fuera establecida anteriormente por el Tribunal de casación.-
III. Precisado ello, corresponde ahora ingresar al análisis de la presentación recursiva.
En tal disposición, no resulta ocioso señalar que la hipótesis de casación intentada requiere, insoslayablemente, de dos condiciones a las que se supedita su habilitación: a) que los supuestos fácticos puestos a consideración de diversos órganos jurisdiccionales, sean análogos y b) que en la sentencia traída en contradicción para fundar la casación, se haya efectuado una interpretación de la ley, dirimente en la solución de la causa, contraria a la sentada en el pronunciamiento recurrido.-
Trasladando las pautas aludidas a la especie, se verifica que –tal como se ha decidido en la Alzada- se encuentran satisfechas las condiciones de admisibilidad exigidas por el rito, desde que –como se explicitará a continuación- el cotejo de lo resuelto en la especie y lo juzgado in re: “BANCO FRANCÉS DEL RÍO DE LA PLATA C/ RICARDO NICOLÁS SABBADIN –EJECUTIVO- RECURSO DIRECTO-” AI Nº 16 del 21/02/02 por esta Sala así lo evidencia.
En efecto, la lectura de los decisorios en pugna, permite aseverar que las cuestiones sometidas a consideración versan sobre bases fácticas similares ya que, en ambos casos, el bien sobre el cual recae un embargo, ha sido adquirido por un tercero ajeno a la causa.
De igual modo, en los dos casos se ordenó una ampliación de embargo que ingresó al Registro de Propiedad con posterioridad a la fecha de adquisición del inmueble por parte del tercero.
También se verifica la concurrencia de la condición de disímil interpretación legal.
Es que en el decisorio en crisis se sustenta la tesis según la cual el tercero adquirente de un inmueble embargado por una suma determinada, no puede liberarse pagando sólo el monto informado al tiempo de la compra por el Registro de la Propiedad Inmueble, sino que considera oponibles al derecho del tercero las posteriores ampliaciones registradas, sin distinguir el tiempo en que las mismas se hayan producido. Vale decir, la Cámara interviniente sostiene que el embargo no se limita a la suma publicitada, antes bien, resguarda el crédito cautelado en toda su extensión, pues -en su entendimiento- la garantía del acreedor es el bien embargado, integralmente y aislado de los otros que componen el patrimonio del deudor.
Tal temperamento no se adecua a la interpretación establecida por este Alto Cuerpo en el precedente referido donde se se sostuvo que el tercero adquirente de un inmueble embargado responde sólo por el monto publicitado al momento de la compra, resultando intrascendentes las ampliaciones de embargo posteriores aunque hayan logrado ser inscriptas en el Registro.-
En virtud de ello es indiscutible que las apreciaciones de derecho que a tal efecto allí se enunciaron son susceptibles de confrontarse con la tesitura asumida en el pronunciamiento impugnado y de autorizar por añadidura la apertura de la competencia de la Sala.-
IV. Controlado el cumplimiento de los recaudos formales que habilitan la función nomofiláctica y avocados al estudio del fondo de la cuestión traída a decisión, se anticipa que el recurso de casación debe ser acogido, pues la decisión adoptada por la Cámara se funda en una interpretación de la ley diversa de la que esta Sala entendió correcta.-
A fin de fundar adecuadamente el fallo que se dicta corresponde transcribir los argumentos sustentadores esenciales del temperamento sentado en el precedente, el que se ratifica mediante el presente pronunciamiento.-
En esa oportunidad se resolvió que “...Si bien es cierto que el embargo procura garantizar el buen fin del proceso, evitando que la resolución que se dicte transmute en una mera expresión de deseo de imposible ejecución, ello no implica que la traba de la cautelar paralice los efectos que la libre circulación de riqueza genere con relación al bien sujeto a gravamen. En efecto, en principio, la consecuencia de la medida precautoria que analizamos, limita al titular del dominio para venderlo, cederlo o gravarlo. Sin embargo, (...) se ha considerado que los arts. 1174 y 1179 , C.C., permiten la enajenación de los bienes embargados, a condición de que se declare la existencia del embargo, pues en este caso los derechos del acreedor no sufren perjuicio, dado que el embargo recae eventualmente sobre el precio de venta. Del mismo modo, se admite la traba de nuevos embargos sobre el mismo bien de propiedad del deudor, en función de las expectativas de otros acreedores de cobrar su crédito del eventual remanente que resulte de la subasta promovida por el primer ejecutante, o en virtud de la probable desestimación jurisdiccional del crédito garantizado por el embargo anterior. Esta interpretación, que por otra parte no ha sido desvirtuada en la opinión jurisprudencial que se trae en contradicción, se sustenta, precisamente, en las necesidades del tráfico jurídico”.
“Ahora bien, admitida la posibilidad de enajenar el bien embargado, y de someterlo a nuevos gravámenes, no cabe la atribución de efectos al primigenio embargo, ‘in abstracto’ del ejercicio de aquellas prerrogativas, sino que, por el contrario, se impone la consideración de reglas aptas para regir la convivencia armónica de los derechos que convergen en la misma cosa, de manera tal que el ejercicio de cada uno de ellos no redunde en un tratamiento discriminatorio de los restantes. En orden al logro de ese fin, no luce razonable que el tercero de buena fe interesado en la adquisición del bien embargado, no tenga la posibilidad de conocer con certeza el precio total que debe pagar al momento de la compra; incluyendo, claro está, el plus que en ese costo corresponda al valor del gravamen. Consideramos que la real intención de comprar una cosa no debe sufrir cortapisas que la obstaculicen; y, sin dudas, ese sería el efecto si se impidiera al comprador saber el precio de lo que pretende adquirir en el instante preciso en el que desea realizar la operación. Es cierto que la confrontación de la expresión matemática final de la condena, con el monto del embargo al momento de la adquisición, pueda generar cierto sentimiento de iniquidad ante la frustración del cobro de parte del valor económico de lo mandado a pagar. Sin embargo, esa sensación desaparece si nos situamos en el instante mismo de la compra; momento éste, en el que el monto del embargo coincidía con el crédito reclamado, salvo negligencia imputable al embargante por no haber realizado las pertinentes ampliaciones de embargo con antelación a ese tiempo. Desde esta perspectiva, entonces, resulta inasequible interpretar que la adquisición de un bien embargado incluya al redimensionamiento del crédito con posterioridad a la venta, pues ello importa la obstrucción al derecho de comprar ejercido honestamente y, de alguna manera, discrimina al derecho del adquirente, al prejuzgar su mala fe sin elementos aptos siquiera para presumirla. Así las cosas, pensamos, y con nosotros gran parte de la doctrina y jurisprudencia (C.S.J.N.: 1995/05/04, JA, 1995-III-78; 1990/08/14, DT, 1991-a, 1003), que la hermenéutica más acertada es la que promueve la circulación de riqueza, teniendo en cuenta que su fluencia dinámica constituye la esencia de la vida comercial y la base del progreso. Las razones apuntadas son las que inspiran al sistema registral de nuestro país, en tanto ha sido diseñado sobre la base de la publicidad registral, como una consecuencia de la necesidad de proteger el tráfico jurídico y facilitar la circulación de riqueza, poniendo al alcance de cualquier interesado la posibilidad de tomar conocimiento de la situación jurídica del bien, su libre disponibilidad o los gravámenes y cargas que sobre él pesan. De este modo, se concreta uno los objetivos del sistema, cual es el logro de la denominada seguridad dinámica o de tráfico, procurando brindar protección a los terceros que se ven involucrados en la circulación de riqueza; entre ellos, los adquirentes, que no deben estar expuestos a la sorpresa de que el bien que se les ha transmitido se encuentre gravado por un valor mayor al que figura inscripto (Cfr. Moisset de Espanés, Publicidad Registral, pág. 19)”.
“De allí la importancia de la inscripción del monto del embargo, y la consideración de ésta, como la única verdad acerca de la limitación o restricción que pesa sobre el bien inscripto, y a la que tendrán que atenerse los terceros mediante los informes y certificaciones que expida el registro (arg. arts. 22, y ss., ley 17.801). De lo expuesto se infiere que la enajenación de un inmueble embargado, en el que se pacte que el comprador se hará cargo del pago del monto del gravamen, sujetando esta prestación a las resultas del juicio, no significa el acuerdo de un precio reajustable conforme a las vicisitudes que experimente el crédito a lo largo del juicio, sino sólo que al precio de la venta deberá agregarse el pago del monto del embargo que pesa sobre el inmueble al momento en que se efectúa la compra. Situación esta que solo es verificable consultando la inscripción registral. La situación jurídica del transmitente que pasa a ocupar el sucesor singular en virtud de la venta, es la que aquél ostentaba a ese tiempo, y no otra posterior; o sea, el derecho de dominio del deudor estaba afectado por embargo cuyo valor económico ascendía a la suma publicitada (salvo negligencia imputable al embargante por no haber realizado las pertinentes ampliaciones de embargo con antelación a ese tiempo), monto éste que es precisamente el que pretende depositar el tercero adquirente para desafectar el inmueble. En definitiva, no hay adquisición de un mejor derecho por el hecho de que el tercero adquirente se haga cargo del monto del embargo que figura inscripto para obtener el levantamiento de la cautelar, sino solo el cumplimiento, por parte del sucesor singular, de la obligación que pesaba sobre el transmitente al momento del negocio, en los términos del art. 3266 , C.C.. Abonando esta conclusión, cabe destacar que el axioma ‘nemo plus juris ad allium transferre poteste, quam ipse habere’, y que ha sido receptado en nuestra ley de fondo por vía del art. 3270 , C.C., ha sido motivo de un estudio particularizado por la doctrina, por considerarlo ‘...un principio general del derecho que exige finos conocimientos jurídicos por la existencia de excepciones o desviaciones y de armonizar entre sí diversos principios generales’ (LLambías, Jorge Joaquín, y Mendez Costa, María Josefa, Código Civil Anotado, Doctrina y Jurisprudencia, T. V - A, Ed. Abeledo Perrot, pág. 29, citando a Guastavino). Siguiendo este orden de ideas, se ha entendido que existen fundamentos económicos (promover la circulación de riqueza), morales (reconocer el derecho ejercido honestamente) y jurídicos que sugieren la protección del tercero frente al texto literal de la norma citada. En cuanto a los dos primeros tipos de fundamentos, ya han sido desarrollados más arriba en la presente resolución; respecto de los últimos (los jurídicos), se ha sostenido que ‘...la apariencia de un derecho, en las relaciones con los terceros, debe producir el mismo efecto que el propio derecho’ (Cfr. Ob. cit., pág. 30). Es obvio que en el caso de autos la apariencia del derecho adquirido por el tercero adquirente se patentiza de manera más que confiable por vía de la publicidad. Luego, no le sería oponible el derecho que se le presenta oculto frente a su conocimiento concreto en virtud de la inscripción registral”.
A ello se añadió: “...el hecho de que el Registro haya inscripto las ampliaciones de embargo posteriores a la venta, no los torna oponibles al tercero adquirente; quien solo debe responder por el monto publicitado al momento mismo de su adquisición, en virtud de las razones brindadas en el precedente de esta Sala transcripto más arriba, que forma parte de la base argumental de la presente resolución...”.-
Sobre la base de este temperamento es de concluir que el monto que debe tener en cuenta el tercer adquirente del inmueble a los fines del levantamiento de la cautelar, es el que resulte del informe registral al tiempo de la compra, sin que puedan afectarlo las ampliaciones posteriores del mismo embargo.
Toda vez que la resolución bajo anatema no se adecua a tal hermenéutica, corresponde que sea casada.
V. No obsta a esta conclusión la alusión del a quo a que, en orden a insistir en la tesitura adoptada, “se han de expresar mayores argumentos” (fs. 110 vta). Es que la serena lectura de los fundamentos vertidos en respaldo del apartamiento de la doctrina de esta Sala sobre el punto, no logran conmover el criterio sentado.
En efecto, los mismos se revelan como meras ampliaciones de aquellos que ya han sido objeto de consideración y refutación por este Alto Cuerpo.
En tal orden de ideas, adviértase que el principal argumento fincado en que el inmueble embargado estaría afectado a la íntegra satisfacción de la deuda reclamada en juicio (con independencia de que siga perteneciendo o no al deudor), ha sido rebatido indicándose que, aún cuando el embargo procura garantizar el buen fin del proceso, el mismo no impide la venta o cesión del inmueble, a condición de que se declare la existencia del embargo, pues en este caso los derechos del acreedor no sufren perjuicio, dado que el embargo recae eventualmente sobre el precio de venta (fs. 120). Además, se destacó que “...del mismo modo, se admite la traba de nuevos embargos sobre el mismo bien de propiedad del deudor, en función de las expectativas de otros acreedores de cobrar su crédito del eventual remanente que resulte de la subasta promovida por el primer ejecutante, o en virtud de la probable desestimación jurisdiccional del crédito garantizado por el embargo anterior” (fs. 120).-
De otro costado, el argumento relativo a que el tercer adquirente sería un sucesor singular del deudor embargado, también fue contemplado y desestimado por este Tribunal en la inteligencia de que “...la situación jurídica del transmitente que pasa a ocupar el sucesor singular en virtud de la venta, es la que aquél ostentaba a ese tiempo, y no otra posterior; o sea, el derecho de dominio del deudor estaba afectado por un embargo cuyo valor económico ascendía a la suma publicitada (salvo negligencia imputable al embargante por no haber realizado las pertinentes ampliaciones de embargo con antelación a ese tiempo), monto éste que es precisamente el que pretende depositar el tercero adquirente para desafectar el inmueble”(fs. 121 vta.).-
Finalmente, la razón concerniente a la buena fe requerible al tercer adquirente también mereció suficiente respuesta en el precedente de este Tribunal Superior de Justicia, habiéndose destacado –en prieta síntesis- que “...no luce razonable que el tercero de buena fe interesado en la adquisión del bien embargado, no tenga la posibilidad de conocer con certeza el precio total que debe pagar al momento de la compra; incluyendo, claro está, el plus que en ese costo corresponda al valor del gravamen (...) la real intención de comprar una cosa no debe sufrir cortapisas que la obstaculicen; y, sin dudas, ese sería el efecto si se impidiera al comprador saber el precio de lo que pretende adquirir en el instante preciso en el que desea realizar la operación”(fs. 120,120 vta.). A ello se añadió “...desde esta perspectiva, entonces, resulta inasequible interpretar que la adquisición de un bien embargado incluya al redimensionamiento del crédito con posterioridad a la venta, pues ello importa la obstrucción al derecho de comprar ejercido honestamente y, de alguna manera, discrimina al derecho del adquirente, al prejuzgar su mala fe sin elementos aptos siquiera para presumirla” (fs. 120 vta.).-
VI. La admisión del recurso fundado en la contradicción con la resolución recaída en in re “BANCO FRANCÉS DEL RÍO DE LA PLATA C/ RICARDO NICOLÁS SABBADIN –EJECUTIVO- RECURSO DIRECTO-” (A.I. Nº 16 del 21/02/02), y la consecuente revocación dispuesta, torna abstracto el análisis de los restantes precedentes acompañados como antagónicos.
VII. Las costas de la sede extraordinaria se imponen por el orden causado, atento a la jurisprudencia divergente (CPCC, arts. 130 y 133 ).
No regular honorarios a los letrados intervinientes (ley 8226, art.25).-
EL SEÑOR VOCAL DOCTOR CARLOS FRANCISCO GARCÍA ALLOCCO DIJO:
I. Respecto de los efectos del embargo frente al tercer adquirente de la cosa embargada la doctrina y la jurisprudencia no son pacíficas.-
Por el contrario, aún cuando hoy se admite sin discusión la enajenabilidad del bien embargado, existen sustanciales discrepancias en orden a los efectos de la cautela frente al adquirente del bien raíz, y –más específicamente- desacuerdo en orden a si el tercero puede o no obtener la liberación del bien mediante el depósito de una suma dineraria y, en tal caso, cuál es el monto a depositar.
Así, para una tesis –que es la sustentada en el fallo en crisis- el adquirente de una cosa registrable, embargada por monto determinado, para obtener el levantamiento de la medida cautelar, no puede liberarse pagando sólo el monto inscripto; sino que responde también: por la desvalorización monetaria si correspondiere, por los intereses, por las costas, por las sucesivas ampliaciones y por las demás consecuencias del juicio. Esta es la solución propugnada por las Cámaras Nacionales Civiles, en el fallo plenario recaído en autos: "Czertok, Oscar y otro c. Asistencia Médica Personalizada S.A. y otro" (23/08/2001, LA LEY, 2001-E, 655) y la asumida por prestigiosa doctrina (ZAVALA DE GONZALEZ, Matilde, Doctrina Judicial. Solución de casos, T. 3, Ed. Alveroni, 2000, p. 266 y sigtes.; LLAMBIAS, Jorge J, Tratado de Derecho Civil –Obligaciones, Tomo II-B, pág. 218 n° 1487).
En la antípoda, la otra posición considera que el adquirente de un bien embargado que toma a su cargo el gravamen que consta en un registro público sólo responde por el valor nominal del mismo que resulta del informe registral. Esta fue la doctrina asumida por el fallo plenario de las Cámaras Civiles de Córdoba (C.Civ. y Com. de Cba., Plenario N° 13 de fecha 08/07/1982, en autos: “Zabala Hugo C. c. Erio S. Moretto –Ordinario”, Bol. Jud. de Cba., T XXVII, Vol. 1, enero de 1983, p. 11) y es la que desde antaño mantiene este Tribunal Superior de Justicia de Córdoba (por ejemplo en el fallo traído en contradicción). Por lo demás, adhieren a esta corriente de pensamiento no menos prestigiosos autores tales como Moisset de Espanés, (MOISSET de ESPANÉS, Luis, su voto como miembro de este Tribunal, en autos "Cuello, Inés E. c. Moisés, Oscar", en LLCba. 1996-690) o Andorno (ANDORNO, Luis O.; Quantum de la deuda que asume el adquirente de un inmueble embargado, JA 2001-IV- 104).-
II. El breve repaso de las dos posturas dicotómicas que se erigen sobre la cuestión planteada, resulta por demás demostrativo de la complejidad que la temática sometida a juzgamiento presenta.-
Los argumentos vertidos en sustento de sendas posiciones resultan todos ellos de peso y sustentados en el derecho positivo vigente. Por lo demás, lo cierto es que las dos tesis presentan puntos débiles y, potencialmente, pueden generar efectos jurídicos indeseados, tales como la paralización del tráfico de bienes (la tesis amplia) o la eventual afectación a la seguridad jurídica y propensión de maniobras evasivas reñidas con la buena fe y moralidad (la tesis restringida).-
En función de ello, debo reconocer que -en lo personal- siempre he sido cauteloso a la hora de asumir una posición a ultranza sobre la temática discutida, considerando que sobre el punto no puede sustentarse una regla general y abstracta sino que la solución dependerá de la valoración prudencial de las particulares circunstancias concretas que tipifican cada caso sometido a juzgamiento.
III. No obstante ello, atendiendo a la naturaleza de la causal recursiva por la cual se ha habilitado la limitada competencia de esta Sala (art. 383 inc. 4º del CPCC) y a las especiales y particulares características fácticas del sub júdice, estoy convencido de que la hermenéutica propugnada por los Sres. Vocales que me han precedido aparece –a más de ajustada derecho- como la solución más justa, por ello adhiero a la misma.
Me explico.-
La demanda ejecutiva glosada a fs. 4 tiene por objeto el cobro de la suma dineraria adeudada en virtud de dos cheques que habrían sido “rechazados por el Banco girado”. Es en función de tal importe que se ordena la traba del embargo que ahora nos ocupa con fecha 15/08/00 (fs. 7), medida cautelar que es efectivamente trabada con fecha 24/08/99 (nota de registración en b-5 y b-8).-
El inmueble embargado es adquirido por la Sra. Lorenzoni mediante escritura de fecha 12/10/00 (Escr. Nº 158 “A). Por lo demás, el certificado notarial de venta (que bloqueó el dominio y fue utilizado para realizar la venta) lleva fecha del 28/09/00.
Luego de iniciada la acción, el actor -en distintas oportunidades- amplia sucesivamente la demanda, solicitando la correspondiente ampliación de la cautelar trabada. Sin embargo tales ampliaciones son todas posteriores a la adquisición (vide fs. 8/9, 28, 33 y 34).
Pero, además del factor temporal apuntado, se verifica en la especie otra circunstancia especial que la tipifica y torna al caso en una situación individual particular.-
Aludo al hecho de que la totalidad de las ampliaciones de demanda no obedecieron al vencimiento de un nuevo plazo de la misma obligación originariamente reclamada, ni al incremento de la deuda en función de los mismos e idénticos títulos base de la acción.-
Por el contrario, tal como dan cuenta las presentaciones de fs. 8/9, 28, 33 y 34 las ampliaciones respondían al presunto nuevo rechazo de cheques distintos a los primigeniamente denunciados, de modo tal que –en rigor- se trataron de nuevas demandas especiales con sustento en documentos autónomos a los inicialmente demandados.
Frente a ello, pretender que la responsabilidad del tercer adquirente se extienda también a cubrir los nuevos importes resulta improcedente. Admitir una solución como la pretendida llevaría al absurdo de admitir que un embargo trabado por un acreedor podría proyectarse para garantizar todas las obligaciones que contra el embargado tuviera, aún incluso en distintos juicios.
Por lo demás, no resulta ocioso destacar que en el sub lite no se ha alegado –ni mucho menos demostrado- que al momento de acaecer la adquisición del inmueble, el monto cautelar registrado (integrado por el importe de la deuda reclamada con más el 30% en concepto de intereses y costas) no resultara suficiente para cubrir, a esa época, la totalidad de las contingencias del litigio.
IV. Por lo tanto, en este caso concreto, coincido con la solución propugnada por los Dres. Andruet y Sesín en orden a que la tercer adquirente de la cosa inmueble embargada responde sólo por el monto cautelar publicitado al momento de la compra.-
Por ello, el Tribunal Superior de Justicia, por intermedio de su Sala Civil y Comercial,
SE RESUELVE:
I. Acoger el recurso de casación impetrado al amparo de la causal prevista en el inc. 4º del art. 383, CPCC y en su mérito, revocar el Auto Interlocutorio impugnado.-
II. Reenviar la causa a la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial que sigue en Nominación a la de origen, a fin de que emita nuevo juzgamiento, con arreglo a la doctrina impuesta en el presente pronunciamiento.
III. Imponer las costas devengadas en la instancia extraordinaria, por el orden causado.
IV. No regular honorarios a los letrados actuantes (art.25 , Ley 8226).
Protocolícese e incorpórese copia.
FDO. ANDRUET. SESIN. GARCIA ALLOCCO
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